Οι ξένοι ψάχνουν 5άστερα  σε πλειστηριασμούς

Του Ηλία Γ. Μπέλλου από την Καθημερινή


Εννέα στους δέκα ξένους επενδυτές που κοιτούν την ελληνική αγορά μη εξυπηρετούμενων δανείων ενδιαφέρονται κυρίως για τοποθετήσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο.

Όμως το στοκ των τουριστικών ακινήτων που προσφέρεται από τις ελληνικές τράπεζες αφορά κυρίως σε μεσαίες και χαμηλές κατηγορίες ξενδοχείων, αναφέρουν κύκλοι της αγοράς. Τα μεγαλύτερα, πεντάστερα υπερχρεωμένα ξενοδοχεία που αποτελούν πόλο έλξης για τους δυνητικούς επενδυτές παραμένουν εν πολλοίς εκτός αγοράς μπλοκαρισμένα από πολύπλοκα νομικά ζητήματα, σημειώνουν τραπεζικές πηγές. Από τις 9.800 ελληνικά ξενοδοχεία που δείχνουν τα τελευταία στατιστικά δεδομένα που έχουν συγκεντρώσει η PWC και η ΝΑΙ Hellas, μόνον τα 420 είναι πέντε αστέρων και άλλα 1.340 τεσσάρων.

Εξ αυτών, περίπου τα μισά βρίσκονται στην Κρήτη και στο Νότιο Αιγαίο αλλά είναι μετρημένα στα δάχτυλα εκείνα που φέρουν  ή αναμένεται να πάρουν αναγκαστικό πωλητήριο μέσω οποιασδήποτε διαδικασίας. Αντιθέτως, δεκάδες είναι οι πλειστηριασμοί και τα πωλητήρια μικρότερων και χαμηλότερες αξιολόγησης ξενοδοχείων, δύο και τριών αστέρων, που όμως συγκεντρώνουν πολύ περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον και σίγουρα χαμηλές τιμές προσφορών, αφού απαιτούν υψηλές δαπάνες ανακαίνισης και επανατοποθέτησης στην αγορά.

Με τους επενδυτές, όχι απαραίτητα μόνον αλλοδαπούς, να αναζητούν ετήσιες αποδόσεις κεφαλαίου της τάξεως του 9% σύμφωνα με τη ΝΑΙ Hellas, οι συναλλαγές είναι λιγοστές. Και απ’ ό,τι φαίνεται μπορεί να παραμείνουν έτσι, με εξαίρεση μία-δύο εμβληματικές μονάδες ξενοδοχείων, η πώληση των οποίων δρομολογείται εσχάτως είτε μέσω αναγκαστικών μέτρων είτε σε συνεννόηση με τους παλαιούς μετόχους. Ομως, η πίεση που υφίστανται οι τράπεζες από τις ρυθμιστικές αρχές αλλά και από τους εξωτερικούς συνεργάτες τους στη διαχείριση των χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων όπως και συγκεκριμένους επενδυτές είναι αυξημένη. Η πίεση αυτή εκτιμάται πως μπορεί να φέρει περισσότερα μεγάλα ξενοδοχεία στην αγορά  κατά το επόμενο διάστημα.

Σε γενικές γραμμές και σύμφωνα με τις κατά καιρούς δηλώσεις τόσο του διοικητή όσο και του υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, από συνολικά δάνεια ύψους 7,6 δισ. ευρώ που έχουν χορηγηθεί προς επιχειρήσεις του κλάδου, τα μισά περίπου (49,8%) καταγράφονταν προ διετίας ως μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα. Από αυτά, το 40% αφορούσε δάνεια που εξυπηρετούνταν μεν κανονικά, ωστόσο είχαν κατ’ εκτίμηση αυξημένες πιθανότητες να εμφανίσουν πρόβλημα. Τράπεζες και επιχειρήσεις είχαν ήδη μέχρι τότε συνομολογήσει ρυθμίσεις για δάνεια ύψους περίπου 2 δισ. ευρώ, για τα οποία μικρό σχετικά ποσοστό εμφάνισε εκ νέου πρόβλημα, ενώ οι τράπεζες είχαν εγγράψει προβλέψεις ύψους 1,2 δισ. ευρώ.

Προ ολίγων ημερών, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) Γιάννης Ρέτσος επιβεβαίωσε εμμέσως αυτά τα μεγέθη. Ερωτηθείς σχετικά με την προοπτική εκπλειστηριασμού ξενοδοχειακών μονάδων από τις πιστώτριες τράπεζες υποστήριξε ότι ο δανεισμός του κλάδου είναι χαμηλός σε σχέση με την υπόλοιπη οικονομία, καθώς με 8 δισ. συνολικές τραπεζικές χρηματοδότησες καλύπτει το 20% του ΑΕΠ. Προσδιόρισε δε το ύψος των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών κάτω από τα επίπεδα των 3 δισ. ευρώ, αλλά υπογράμμισε πως υπάρχουν πολλοί επιχειρηματίες σε αυτό το τμήμα της αγοράς που είναι έτοιμοι να βάλουν λεφτά υπό την προϋπόθεση όμως πως οι τράπεζες θα προχωρήσουν σε βιώσιμες ρυθμίσεις.

Σε κάθε περίπτωση, χαρακτήρισε δυσάρεστη εξέλιξη τους πλειστηριασμούς επιχειρήσεων που δεν είναι βιώσιμες, εξαιρώντας όμως όπως επισήμανε εκείνους τους επιχειρηματίες που ευθύνονται αποκλειστικά οι ίδιοι και όχι η κρίση για την κατάσταση στην οποία έχουν βρεθεί.

Ένα άλλο χαρακτηριστικό των δανείων προς τον κλάδο των ξενοδοχειακών ακινήτων είναι ότι στο μεγαλύτερο μέρος τους αφορούν δάνεια ύψους άνω του 1 εκατ. ευρώ, με τις επιχειρήσεις που ανήκουν στην κατηγορία αυτή να ανέρχονται σε περίπου 1.400.

Οι επιχειρήσεις αυτές εμφανίζουν καλύτερη συμπεριφορά ως προς την εξυπηρέτηση των δανειακών τους υποχρεώσεων συγκριτικά με εκείνες που έχουν έκθεση σε δανεισμό μικρότερου ύψους. Με άλλα λόγια, οι μικρές ξενοδοχειακές μονάδες και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια φαίνεται να είναι πιο ευάλωτα και να εμφανίζουν συχνότερα καθυστέρηση, σε ό,τι αφορά τις δανειακές υποχρεώσεις.

Νομικοί κύκλοι εκτιμούν πάντως, πως η επιτάχυνση των επενδύσεων σε κόκκινα δάνεια μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων δεν θα είναι εύκολη υπόθεση. Οι λόγοι γι’ αυτό είναι σε μεγάλο βαθμό εκτός του ελέγχου των τραπεζιτών που χειρίζονται σήμερα αυτές τις πιστώσεις και σχετίζονται σύμφωνα με την Ashurst - πολυεθνική δικηγορική εταιρεία με έδρα το Λονδίνο που παρακολουθεί την ελληνική αγορά- με τις ιστορικές δυσκολίες και τους χρόνους για την τελεσιδικία και την εφαρμογή των δικαστικών αποφάσεων, την “εγγενή δυσκολία αναγκαστικής απομάκρυνσης των παλαιών μετόχων και τις σύνθετες δομές χορηγήσεων που έχουν προκύψει κατά πετίπτωση χωρίς κατάλληλους μηχανισμούς εξασφάλισης και απεμπλοκής των τραπεζών.

Επιπλέον, λέει η Ashurst, “σε αρκετές μεγάλες υπερχρεωμένες επιχειρήσεις, οι τελικοί μέτοχοι είναι πιθανό να κατέχουν και άλλες επιχειρήσεις με πρόσθετες υποχρεώσεις προς τις ελληνικές τράπεζες οι οποίες πρέπει να συνεκτιμηθούν”.

Ολοι αυτοί οι παράγοντες έχουν δημιουργήσει ένα ναρκοπέδιο πολυπλοκότητας αυτού του τομέα των περιουσιακών στοιχείων, που θα απαιτήσει σημαντικό χρόνο και πόρους από την πλευρά των ελληνικών τραπεζών και των ενδιαφερομένων επενδυτών για να καταστεί βατό.