Οι θέσεις του Κτηματολογικού Δικαστή Ρόδου

Με τεκμηριωμένα στοιχεία, ο κτηματολογικός δικαστής Ρόδου κ. Αναστάσιος Κατσαφυλλούδης, απέστειλε χθες στον αρμόδιο Υπουργό Περιβάλλοντος κι Ενέργειας,  τις θέσεις του, αναφορικά με την κατάργηση των Κτηματολογικών Γραφείων Ρόδου, Κω και Λέρου.

Στην επιστολή, η οποία κοινοποιείται στο υπουργείο Δικαιοσύνης, στην πρόεδρο και τον Εισαγγελέα Εφετών Δωδεκανήσου, στην πρόεδρο και τον Εισαγγελέα Πρωτοδικών Ρόδου αντίστοιχα, στον πρόεδρο του «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και στον πρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου της Ρόδου, αναφέρεται συγκεκριμένα:

«Κύριε Υπουργέ,
Με τον Νόμο 4512/2018 (ΦΕΚ Α΄ 5/17-01-2018) προβλέπεται, μεταξύ άλλων, η σύσταση του «Ελληνικού Κτηματολογίου» ως νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου εποπτευομένου από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο οποίος θα τηρεί τα χωρικά και νομικά δεδομένα που αφορούν την ακίνητη περιουσία σε όλη την ελληνική επικράτεια (άρθρο 1 παρ. 1 και 2 Ν. 4512/2018). Τούτο θα επιτευχθεί και διά της καταργήσεως του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου (άρθρο 1 παρ. 5 Ν. 4512/2018), το οποίο καλύπτει το σύνολο των ακινήτων που κείνται στην νήσο της Ρόδου Δωδεκανήσου (αντίστοιχη δε πρόβλεψη υπάρχει και για το Κτηματολογικό Γραφείο Κω-Λέρου).

Σχετικώς, και πέραν άλλων ζητημάτων, όπως η τήρηση των βιβλίων μεταγραφών και υποθηκών από μη δικαστικούς υπαλλήλους κατά την έννοια του άρθρου 92 παρ. 4 του Συντάγματος, πρέπει να επισημανθούν από τον υποφαινόμενο, Πρωτοδίκη-Δικαστή του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου, οπωσδήποτε και τα ακόλουθα, σε συνέχεια της σχετικής αναρτήσεως στον «Διαδικτυακό Τόπο Διαβουλεύσεων» κατά το στάδιο της δημόσιας διαβουλεύσεως.

Α) Η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου (ομοίως και Κω-Λέρου) στηρίζεται σε ειδικό νομοθέτημα από την εποχή της Ιταλικής Διοικήσεως και δη στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου (Κυβερνητικό Διάταγμα 132 της 1ης Σεπτεμβρίου 1929 του Ιταλού Κυβερνήτη της Δωδεκανήσου, όπως ισχύει), καθώς με την διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 8 του Ν. 510/1947 «περί της εν Δωδεκανήσω εφαρμοστέας Δικαστικής Νομοθεσίας» (Φ.Ε.Κ. Α΄ 298) διατηρήθηκαν μετά την ενσωμάτωση στην Ελλάδα ως τοπικό και ειδικό δίκαιο οι κατά την δημοσίευση του Νόμου ισχύουσες διατάξεις περί Κτηματολογίου.

Όπως παγίως έχει κριθεί από την νομολογία, ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου είναι προδήλως δημοσίας τάξεως (οράτε ενδεικτικώς ΑΠ 2143/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΓνμδΕισΑΠ 5/2016), στο πλαίσιο δε του συστήματος δημοσιότητος που καθιερώνει τηρούνται ιδιαίτερα βιβλία εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων (μέρος των οποίων – και δη οι θεμελιώδεις εγγραφές – εξακολουθεί να είναι διατυπωμένο στην πρωτογενή ιταλική γλώσσα) διά της μεταγραφής περιλήψεως της εγγραπτέας κάθε φορά πράξεως, αντίστοιχα του οποίου δεν συναντώνται, πλην Ρόδου και Κω-Λέρου, στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Ωστόσο, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων των παρ. 2, 5, 7, 8 του άρθρου 1 και του άρθρου 41, ο Ν. 4512/2018 αγνοεί παντελώς και αδικαιολογήτως την ύπαρξη του ιδιαιτέρου και διακριτού αυτού νομοθετικού καθεστώτος δημοσιότητος των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, με ό,τι τούτο συνεπάγεται για την ασφάλεια των εμπραγμάτων συναλλαγών (παρά το γεγονός ότι σχετική πρόβλεψη ήδη υπάρχει στο άρθρο 14 παρ. 7α του Ν. 2308/1995, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της εν λόγω διατάξεως με το άρθρο 3 παρ. 26 του Ν. 4164/2013, διάταξη καταργηθείσα ήδη με το άρθρο 41 του Ν. 4512/2018).

Ειδικότερα, ενώ καταργούνται μαζί με τα Υποθηκοφυλακεία της Χώρας και τα (εντασσόμενα με τον τρόπο αυτό στο νέο ν.π.δ.δ.) Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου εντός είκοσι τεσσάρων μηνών από την δημοσίευση του οικείου νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, το υπό ίδρυση ν.π.δ.δ. του «Ελληνικού Κτηματολογίου» θα είναι αρμόδιος (μόνο, κατά την διατύπωση του Ν. 4512/2018) για την τήρηση, ενημέρωση και λειτουργία του συστήματος του κτηματολογίου, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο του υπάρχοντος Εθνικού Κτηματολογίου, και για την τήρηση, ενημέρωση και λειτουργία του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών σύμφωνα με το Κ.Δ. 19/1941 (όπως ισχύει) στις περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου και έως την ολοκλήρωση της κτηματογραφήσεως του συνόλου της Χώρας, όχι δε (ρητώς, τουλάχιστον) και για την τήρηση του προπαρατεθέντος συστήματος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, καταλείποντας εν προκειμένω κενό δικαίου ως προς την εφαρμοστέα νομοθεσία και δημιουργώντας απροσδιόριστους κινδύνους στον μελλοντικό ερμηνευτή και εφαρμοστή του εμπραγμάτου δικαίου στις εν λόγω νήσους. Εξάλλου, στην παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν. 4512/2018, σκοπός του υπό ίδρυση ν.π.δ.δ. είναι και η γεωδαιτιτική και χαρτογραφική κάλυψη της Χώρας και η τήρηση ψηφιακών γεωχωρικών δεδομένων στο πλαίσιο της λειτουργίας του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Η πρόβλεψη αυτή μπορεί μεν να έχει κάποια σημασία για την υπόλοιπη Χώρα, όπου προβλέπεται εντός των προσεχών ετών η κτηματογράφηση των μη κτηματογραφημένων ήδη περιοχών, ωστόσο παραβλέπει το γεγονός ότι οι νήσοι Ρόδος και Κως-Λέρος έχουν ήδη κτηματογραφηθεί και χαρτογραφηθεί, όχι επί τη βάσει ενός σύγχρονου γεωδαιτιτικού συστήματος, αλλά επί τη βάσει ενός αναλογικού χαρτογραφικού συστήματος που σχεδιάσθηκε την εποχή της Ιταλοκρατίας (που εξακολουθεί να τηρείται στο πλαίσιο λειτουργούντος Τεχνικού Τμήματος εντός του Κτηματολογικού Γραφείου.

Τούτο το πρόβλημα επιτείνεται από τον κίνδυνο αμφισβητήσεως των αναλογικώς σχεδιασθέντων ορίων των ακινήτων σε περίπτωση ενδεχόμενης μελλοντικής χαρτογραφήσεως, καθώς ο Ν. 4512/2018 ουδέν διαλαμβάνει επί των σχετικών ζητημάτων και δη την μετάπτωση σε νέα κτηματογράφηση-χαρτογράφηση. Εκ τούτου παρέπεται ότι αμφίβολη είναι η λειτουργία ή ή δυνατότητα λειτουργίας του συστήματος του Εθνικού Κτηματολογίου σε εύλογο χρόνο στις εν λόγω νήσους, διαπίστωση, ωστόσο, που καθιστά αλυσιτελή την επέκτασή του σε αυτές.

Ακόμη, ο Ν. 4512/2018, στο ίδιο πλαίσιο της αγνοήσεως του ιδιαιτέρου νομοθετικού καθεστώτος, δεν αναφέρεται στην διατήρηση ή μη της (αρχικής) θεμελιώδους και ακαταμάχητης καταγραφής (από την εποχή της Ιταλικής Διοικήσεως) των εμπραγμάτων δικαιωμάτων υπό το νέο θεσμικό πλαίσιο ή στο ενδεχόμενο νέας κτηματογραφήσεως με την αρχήθεν δήλωση αυτών και την οριστικοποίησή τους κατά την έννοια της νομοθεσίας περί Εθνικού Κτηματολογίου, εφόσον ήθελε υποτεθεί ότι αυτή είναι η πρόθεση του νομοθέτη κατ’ άρθρο 8 περ. β΄ του Ν. 4512/2018 (αναλόγως, αλλά αμφιβόλως, νοούμενο (;) ως εφαρμοζόμενο).  Επίσης, δεν προβλέπεται η ενημέρωση και ο συσχετισμός του νέου συστήματος επί τη βάσει των ήδη γενομένων μεταγραφών στους Κτηματικούς Τόμους, παράλειψη η οποία επιτείνει το εν λόγω πρόβλημα για τα εμπράγματα δικαιώματα και την δημοσιότητά τους.

Β) Συναφής προς την ιδιαιτερότητα του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου είναι ο θεσμός του Δικαστού επί του Κτηματολογίου, ο οποίος συναντάται στα λειτουργούντα στο πλαίσιο του Κανονισμού Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου. Ειδικότερα, καταχωρούνται οι σχετικές με τα κείμενα στις νήσους αυτές ακίνητα εγγραφές στα δημόσια βιβλία (Κτηματικοί Τόμοι) κατόπιν διατάξεως του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου ή Κω-Λέρου, ως τέτοιου νοουμένου του οικείου Προέδρου Πρωτοδικών ή εντεταλμένου παρ’ αυτού Δικαστού (οράτε και ενδεικτικώς ΑΠ 257/1973 ΝοΒ 21.1088, ΟλΑΠ 569/1975 ΝοΒ 23.1081, ΑΠ 565/1980 ΝοΒ 28.1953, ΑΠ 163/1985 ΕΕΝ 1985.861, ΟλΑΠ 1270/1985 ΝοΒ 34.214, Γνωμοδότηση Εισαγγελέως του Αρείου Πάγου Κωνσταντίνου Φαφούτη υπ’ αριθμ. 9/1980, Γνωμοδότηση Εισαγγελέως του Αρείου Πάγου Αθανασίου Κατσιρώδη, Αντεισαγγελέως Αρείου Πάγου, υπ’ αριθμ. 5/2016, καθώς και Π. Θεοδωρόπουλο, Το ισχύον εν Δωδεκανήσω Δίκαιον, Υπουργείο Δικαιοσύνης [εκ του Εθνικού Τυπογραφείου] 1981, Β΄ Έκδοση, σελ. 119 επ., παρ. 52 και 52α), ο οποίος, στο πλαίσιο των προδήλως δημοσίας τάξεως διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού, δεν είναι απλώς όργανο τακτοποιήσεως των κατατιθεμένων εγγράφων, αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου, αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων, ερευνώντας το υποστατό της αιτήσεως με βάση την απεικονιζόμενη στα κτηματολογικά βιβλία πραγματική κατάσταση και την εναρμόνιση με εκείνη των αναμφισβήτητης γνησιότητος και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως εγγράφων.

Ο Κτηματολογικός Δικαστής, αν κρίνει ότι για οποιαδήποτε αιτία δεν μπορεί να προβεί στην καταχώριση, εκδίδει αιτιολογημένη απορριπτική διάταξη που κοινοποιείται στον αιτούντα, κατά δε της τελευταίας αυτής διατάξεως (απορριπτικής της αιτήσεως καταχωρίσεως) επιτρέπεται, μέσα σε 15 ημέρες από την κοινοποίησή της, η άσκηση προσφυγής, η οποία εκδικάζεται από το Μονομελές Πρωτοδικείο της έδρας του κατά την διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας (οράτε και ΑΠ 2143/2013 όπ.π.).

Ο Ν. 4512/2018, στο προπεριγραφέν πλαίσιο της αγνοήσεως του ιδιαιτέρου νομοθετικού καθεστώτος, δεν αναφέρεται στην διατήρηση ή μη του συγκεκριμένου θεσμού, ο οποίος, ωστόσο, είναι σύμφυτος με την λειτουργία του όλου συστήματος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου και την έννοια της «δημοσίας πίστεως των κτηματικών βιβλίων» λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου.
Αντί αυτού, προβλέπεται η σύσταση θέσεως (Υπαλλήλου) Προϊσταμένου Κτηματολογικού Γραφείου (άρθρο 18 παρ. 1 Ν. 4512/2018), ο οποίος θα ασκεί την σχετική αρμοδιότητα, υποστηριζόμενος από ιδιαίτερο εντός του Γραφείου Νομικό Τμήμα (άρθρο 16 παρ. 1 και 2 Ν. 4512/2018) αλλά και από το Τμήμα Νομικής Υποστηρίξεως του Οργανισμού (άρθρο 14 παρ. 10.2.2. Ν. 4512/2018), οι απορριπτικές πράξεις του οποίου προσβάλλονται με ενδικοφανή προσφυγή ενώπιον τριμελούς «Επιτροπής Επιλύσεως Αμφισβητήσεων» προ της ενδεχόμενης προσφυγής, και σε περίπτωση ρητής ή σιωπηρής απορρίψεως της ενδικοφανούς προσφυγής, ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου για την εκδίκαση των ενδίκων βοηθημάτων των άρθρων 16, 17, 18 και 19 του Ν. 2664/1998 και 791 ΚΠολΔ (άρθρο 36 Ν. 4512/2018).
Ενόψει αυτών, δύο είναι τα ενδεχόμενα·

α) είτε θα διατηρηθεί με ειδική νομοθετική πρόβλεψη ο εν λόγω θεσμός του Δικαστού του Κτηματολογίου, κατά παρέκκλιση των διατάξεων περί Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου, ειδικού Νομικού Τμήματος, Νομικής Υποστηρίξεως από την Κεντρική Υπηρεσία του Οργανισμού και της Επιλύσεως Αμφισβητήσεων, καθώς αξιωματικώς μεν γνωρίζει τον νόμο, οι δε πράξεις του δεν μπορούν να ελέγχονται από υπαλληλικού επιπέδου Επιτροπή αλλά από μείζον δικαιοδοτικό (δικαστικό) όργανο, ενδεχόμενο που θα έθιγε την συνοχή του Ν. 4512/2018, β) είτε θα καταργηθεί ο θεσμός του Δικαστού του Κτηματολογίου (όπως μάλλον διαφαίνεται από την διάταξη του άρθρου 41 παρ. 7 Ν. 4512/2018 ενόψει των λοιπών διατάξεων, ως αντιβαίνων στον Νόμο), ενδεχόμενο που θα έθιγε την συνοχή, την ερμηνεία, την νομολογιακή και συναλλακτική εφαρμογή του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου.

Σε κάθε περίπτωση, κρίνεται ότι δυσχερώς νοείται η καθ’ οιονδήποτε τρόπο λειτουργική και προσωπική υπαγωγή οποιουδήποτε Δικαστή, λειτουργικώς και προσωπικώς ανεξαρτήτου κατά το Σύνταγμα, σε νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου.

Το πρόβλημα επιτείνεται από την χρόνια (επί πολλές δεκαετίες) εκκρεμότητα χιλιάδων αιτήσεων μεταγραφής στο Κτηματολογικό Γραφείο Ρόδου (απροσδιορίστου εισέτι αριθμού, προσπάθεια καταγραφής των οποίων λαμβάνει χώρα στο πλαίσιο αρξαμένης ήδη απογραφής του συνόλου του ανεκτίμητης νομικής και ιστορικής αξίας Αρχείου, περιλαμβάνοντος έγγραφα και από την οθωμανική περίοδο) σε συνδυασμό με τον ιδιαιτέρως μεγάλο αριθμό υπό διόρθωση γενομένων εγγραφών κατ’ άρθρο 57 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου (αρμοδιότητος ομοίως του Δικαστού του Κτηματολογίου), για την διεκπεραίωση της οποίας δεν υπάρχει, μεταβατική έστω, πρόβλεψη στον Ν. 4512/2018.

Γ) Περαιτέρω, εάν υποτεθεί ότι σκοπός του Ν. 4512/2018 είναι η παράλληλη (μερική ή ολική, κατά τα προαναφερθέντα) εφαρμογή του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, στην πραγματικότητα το αποτέλεσμα θα είναι η διοικητική συγχώνευση όλων των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων της Δωδεκανήσου στο (νέο, υπό ίδρυση) Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου, το οποίο θα καλύπτει το σύνολο της Δωδεκανήσου, όπως προβλέπεται στο άρθρο 15 παρ. 1 Ν. 4512/2018 (με τα Υποκαταστήματά του). Τούτο, ωστόσο, θα οδηγήσει στο φαινόμενο το νέο Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου να τηρεί ταυτοχρόνως, σε μία απροσδιόριστη χρονικώς μεταβατική φάση, τρία διαφορετικά νομικά συστήματα δημοσιότητος των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των ακινήτων με αντίστοιχη τήρηση διαφορετικών βιβλίων και αντίστοιχη υπέρμετρη διοικητική επιβάρυνση της Υπηρεσίας, λαμβανομένης υπ’ όψιν και της προαναφερθείσας ιδιαιτερότητος του θεσμού του Δικαστού επί του Κτηματολογίου (Ρόδου και Κω-Λέρου).

Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο λειτουργίας της ιδίας Υπηρεσίας, στα ακίνητα που κείνται στις νήσους Ρόδου και Κω-Λέρου θα εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, στα ακίνητα των νήσων Σύμης και Πάτμου θα εφαρμόζεται η νομοθεσία του Εθνικού Κτηματολογίου, ενώ στα ακίνητα των υπολοίπων νήσων θα εφαρμόζεται το εξακολουθούν σύστημα μεταγραφών και υποθηκών (μέχρι την μετάβαση στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου). Ήτοι, στο πλαίσιο λειτουργίας της μίας Υπηρεσίας του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου θα ισχύουν συγχρόνως α) το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο των νυν λειτουργούντων Υποθηκοφυλακείων, β) το σύστημα του κτηματολογίου, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο του Εθνικού Κτηματολογίου, και γ) το σύστημα του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, γεγονός, όμως, που θα καταστήσει το προκείμενο Γραφείο προδήλως δυσλειτουργικό και «υδροκέφαλο».

Συμπερασματικώς, ο Ν. 4512/2018 κρίνεται ότι δεν θα διασφαλίσει τις εμπράγματες συναλλαγές στα ακίνητα χωρικής αρμοδιότητος των λειτουργούντων Κτηματολογικών Γραφείων Ρόδου και Κω-Λέρου, αλλά, αντιθέτως, δημιουργεί ασάφειες και απροσδιόριστους εισέτι κινδύνους στις συναλλαγές, που δικαιολογούν την μη εφαρμογή του και, συνεπώς, την εξαίρεση (τουλάχιστον) των νήσων Ρόδου και Κω-Λέρου από την αρμοδιότητα του υπό ίδρυση Οργανισμού.

Άλλωστε, παρά την προαναφερθείσα ήδη πρόβλεψη του άρθρου 14 παρ. 7α του Ν. 2308/1995, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της εν λόγω διατάξεως με το άρθρο 3 παρ. 26 του Ν. 4164/2013, περί εντάξεως στο Εθνικό Κτηματολόγιο των περιοχών που υπάγονται στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου με την έκδοση προεδρικού διατάγματος, αυτή δεν υλοποιήθηκε, λόγω των σχετικών προβλημάτων, παραδόξως δε καταργήθηκε ήδη διά του άρθρου 41 παρ. 2 του Ν. 4512/2018. Αντίστοιχη δε προσπάθεια είχε λάβει χώρα και το έτος 1998, η οποία, ωστόσο, δεν ολοκληρώθηκε. Παρακαλούμε για τις ενέργειές Σας.
Ρόδος, 07 Φεβρουαρίου 2018
Ο Δικαστής του Κτηματολογίου Ρόδου
Αναστάσιος Κατσαφυλλούδης
Πρωτοδίκης