Τα πάνω – κάτω στις πολυκατοικίες  με τις μισθώσεις Airbnb - Δείτε τι ισχύει

Τι είναι τελικά η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Airbnb, ευχή ή κατάρα; Η ενοικίαση του σπιτιού μέσο Airbnb φαίνεται ότι έχει φέρει τα πάνω – κάτω στις πολυκατοικίες.

Μπορεί χιλιάδες ιδιοκτήτες να βρήκαν έναν τρόπο να βγάλουν τα κλειστά ακίνητα από τον… πάγο, πλην όμως έχουν δημιουργηθεί ένα σωρό άλλα ζητήματα όχι από την εφορία αλλά από τους ενοίκους στις πολυκατοικίες.

Μιλώντας στο in.gr ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς,  αναφέρει ότι «πολλοί ιδιοκτήτες στην προσπάθεια τους – και δικαιολογημένα – να πληρώσουν τον υψηλό ΕΝΦΙΑ ή ακόμη και κάποιό δάνειο, έχουν στραφεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με αποτέλεσμα να υπάρξουν συγκρούσεις και… γκρίνιες μεταξύ των ενοίκων στις πολυκατοικίες».

Είναι γεγονός ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα στις πολυκατοικίες μετά τις διαμάχες για τα κοινόχρηστα έρχονται να προστεθούν και οι ξένοι τουρίστες που μπαινοβγαίνουν στα διαμερίσματα.

Ερωτηθείς ο κ. Παραδιάς για το αν μπορεί να αλλάξει το καταστατικό σε μια πολυκατοικία αναφέρει ότι «για να υπάρξει αλλαγή πρέπει να το υπογράψουν όλοι οι ένοικοι. Πράγμα δύσκολο. Όμως σε αρκετές πολυκατοικίες οι κανονισμοί δεν απαγορεύουν τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Απαγορεύονται οι ξενώνες (π.χ. έχουν reception)».

H αλλαγή του καταστατικού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει αντικείμενο αντιπαράθεσης καθώς πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες ή ένοικοι που ενοχλούνται. Γι’ αυτό και υπάρχουν

Πότε συμφέρει τελικά;
Αλλαγές στον χάρτη της κτηματαγοράς έχουν φέρει οι μισθώσεις ακινήτων μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας Airbnb.

Η ζήτηση έχει αυξηθεί κατακόρυφα στο κέντρο της Αθήνας ανεβάζοντας στα ύψη τις τιμές πώλησης διαμερισμάτων σε περιοχές όπως Κουκάκι, Λυκαβητός, Μετς, Φιξ, Παγκράτι, όταν σε άλλες περιοχές του Λεκανοπεδίου οι τιμές πώλησης των ακινήτων βρίσκονται στο ναδίρ.

Ο κ. Παραδιάς ανέφερε ότι κάποιον ιδιοκτήτης τον συμφέρει να νοικιάσει το ακίνητο του μέσω Airbnb όταν βρίσκεται κοντά στο κέντρο της Αθήνας και στην παραλία από την Γλυφάδα, στο Φάληρο, την Βούλα κλπ.

Η εικόνα σε άλλες συνοικίες της Αθήνας είναι λιγότερο ελκυστική. Όποτε σύμφωνα με τον κ. Παραδία όταν ένα ακίνητο δεν βρίσκεται κοντά σε τουριστικό προορισμό καλό θα είναι ο ιδιοκτήτης να σκεφτεί την λύση της μακροχρόνιας ενοικίασης.

Όλο το νομικό πλαίσιο – Τι ισχύει
Το νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» καθορίζεται πλέον από τα άρθρα 83-84 του Ν. 4472/2017. Στην αιτιολογική του έκθεση αναφέρεται ότι το νομικό πλαίσιο μεταβλήθηκε διότι δηµιουργούσε δυσχέρειες εφαρµογής της φορολογικής νοµοθεσίας και παράλληλα δεν ρύθµιζε επαρκώς την οικονοµία διαµοιρασµού, όπως έχει ήδη αναπτυχθεί στην χώρα έως σήµερα.

Σύμφωνα με το νέο άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

«1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Συνεπώς σύμφωνα με το άρθρο 40 του ΚΦΕ, το  ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

0 – 12.000 ευρώ: 15%
12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%
35.001 ευρώ και άνω:     45%

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.»

4. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Αλλαγές υπήρξαν όμως και ως προς τις προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Ειδικότερα, στα ακίνητα που είναι δυνατό να εμπίπτουν στην οικονομία διαμοιρασμού συμπεριλαμβάνονται και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών, ενώ δεν υπάρχει πλέον περιορισμός ως προς το εμβαδό (τουλάχιστον 9 τμ, με φυσικό αερισμό και θέρμανση) ούτε ο γενικός περιορισμός στον αριθμό των ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος (ίσχυε περιορισμός για 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ), εκός αν με ΚΥΑ επιβληθούν τοπικά τέτοιοι περιορισμοί για λόγους προστασίας της κατοικίας.

Αναλυτικά, σύμφωνα με το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού:

Ως ακίνητο νοείται:
α) το διαμέρισμα,
β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Οι προυποθέσεις για τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, είναι οι εξής:

1.    Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

2.    O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

3.   Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

4.   Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

5.   Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

6.   Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του ν. 4179/2013.

7.   Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.

8.  Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

9.  Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.

10. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των οριζόμενων στις παραγράφους 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.

11.  Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

12.  Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ. Eνδεχόμενοι περιορισμοί ανά περιοχή για λόγους προστασίας της κατοικίας.

Η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλέπει ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν οι εξής περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση:

1. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

2. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Συνεπώς τα έσοδα από τέτοιες μισθώσεις φορολογούνται ως εξής:
Στο ετήσιο εισόδημα που θα αποκτήσουν φέτος οι φορολογούμενοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θα επιβληθεί το 2018 φόρος εισοδήματος με βάση την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν το 45% ως εξής:

Για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%.
35% στο τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ και
45% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.
Το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.

Οι συντελεστές αυτές ισχύουν εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με:

22% μέχρι τις πρώτες 20.000 ευρώ,
29% στο τμήμα από τις 20.001 έως τις 30.000 ευρώ,
37% στο τμήμα από τις 30.001 έως τις 40.000 ευρώ και
45% στο τμήμα πάνω από τις 40.000 ευρώ.

Οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας θα πρέπει να γνωρίζουν ακόμη τα εξής:

Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές 2,2% έως 10%.

Ειναι αυτονόητο ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται όχι μόνον με τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου τους, αλλά από το σύνολο των λογαριασμών κοινοχρήστων, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, φυσικού αερίου, δημοτικών τελών εν γένει, και φυσικά και με το κόστος αποκατάστασης των ζημιών που μπορεί να  προκληθούν στο ακίνητό τους από τους επισκέπτες του… 

Πηγή: in.gr