Τι προβλέπει η μελέτη για τη Νέα Αγορά της Ρόδου

Η χρήση της Νέας Αγοράς ως Δημοτικής Αγοράς Τουριστικού Τόπου, με τον τίτλο «Tουριστικό/Eμπορικό/Eπιχειρηματικό Kέντρο ΝΕΑ ΑΓΟΡΑ Δήμου Ρόδου» (Tourist Shopping Business Center NEA AGORA Rodos Town), είναι η «ταυτότητα» που θα προταθεί από τη Δημοτική Αρχή για το εμβληματικό αυτό κτιριακό συγκρότημα που δεκαετίες πριν είχε πρωτεύοντα ρόλο στην εμπορική και επιχειρηματική δραστηριότητα του νησιού, και θα εισηγηθεί στη συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου την ερχόμενη Τρίτη, 25 Σεπτεμβρίου, σύμφωνα με τη μελέτη εκτίμησης μίσθωσης που παραδόθηκε επίσημα στον Δήμαρχο Ρόδου, Φώτη Χατζηδιάκο και διενεμήθη στους συμβούλους.

Συγκεκριμένα, το θέμα μπήκε πρώτο στην ημερήσια διάταξη της επικείμενης συνεδρίασης ως εξής: «Έγκριση αναγκαιότητας ενιαίας μίσθωσης του κτιριακού συγκροτήματος της Νέας Αγοράς».

Εισηγητής του θέματος θα είναι ο εντεταλμένος σύμβουλος για τη δημοτική ακίνητη περιουσία, Δήμος Μουτάφης, και βέβαια η εισήγησή του θα είναι η παρουσίαση της μελέτης εκτίμησης μίσθωσης 176 σελίδων που εκπόνησε η εταιρεία «DORIAN STRATEGIC PARTNERS”, με υπεύθυνο σύνταξης τον ρόδιο οικονομολόγο κ. Γεώργιο Αρ. Καμπουρόπουλο (FRICS- Επίσημο Πραγματογνώμονα – Εκτιμητή Ακινήτων).

Καταρχήν, αναφέρει στην εισήγησή του ο εντεταλμένος σύμβουλος: «Πλήρως εμπεριστατωμένα και άκρως αναλυτικά και αιτιολογημένα καταδεικνύεται η αναγκαιότητα της ενιαίας και όχι πλέον όπως μέχρι τώρα επί μέρους κάθε καταστήματος και γραφείου μίσθωσης της Νέας Αγοράς από τον Δήμο Ρόδου, λαμβάνοντας υπόψη και την ουσιώδη παράμετρο της αναγκαιότητας εκτέλεσης στην αμέσως προσεχή διετία των εργασιών οικοδομικών παρεμβάσεων αποκατάστασης του κτιρίου κόστους 4.200.000,00 ευρώ, το οποίο με τις σημερινές οικονομικές συνθήκες, άμεσα μόνο ο επενδυτής-μισθωτής θα μπορούσε ως υποχρέωση-όρος της μισθωτικής σύμβασης να αναλάβει».

Ειδικότερα, εφαρμόζοντας και τις νέες διατάξεις του «Κλεισθένη» που επιτρέπουν για πρώτη φορά ρητά τη μακροχρόνια μίσθωση δημοτικών ακινήτων και μάλιστα για διάρκεια μέχρι 99 έτη, με σκοπό την ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων, η Μελέτη προτείνει και καταλήγει σε πορίσματα όχι μόνο για την αναγκαιότητα της ενιαίας πλέον μίσθωσης της Νέας Αγοράς αλλά και ικανών όρων που θα αποτελέσουν και το πλαίσιο των λεπτομερέστερων όρων της Διακήρυξης του Διαγωνισμού που θα ακολουθήσει, αναφέρει επίσης ο κ. Μουτάφης.

Σύμφωνα με την εισήγησή του, για τη συναγωγή όλων αυτών των πορισμάτων η Μελέτη έλαβε υπόψη με άκρα επιμέλεια τα πραγματικά στοιχεία και προέβη σε λεπτομερή ανάλυση της κατάστασης και της εμπορικής μισθωτικής αξίας όλων των πτερύγων της Ν. Αγοράς, κατά συνδυασμό με όλες τις παραμέτρους και τις αναγκαίες συνθήκες ανάληψης από τον μισθωτή στην ολότητα του, του έργου της αποκατάστασης, της τυχόν απαιτούμενης κατεδάφισης των τριών (3) εσωτερικών κτιρίων, της ανάδειξης του εσωτερικού χώρου, της εκ μέρους του επίσης κατασκευής νέων τυχόν προσθηκών και εγκαταστάσεων κ.λπ.

Μεταξύ άλλων, τονίζεται ότι η αποκατάσταση της Νέας Αγοράς και η αξιοποίησή της θα επιφέρει οικονομικά οφέλη για όλο το νησί, επίσης θα συμβάλει στην αύξηση των θέσεων εργασίας και στη δημιουργία νέων προοπτικών επιχειρηματικής δραστηριότητας και βέβαια θα αποτελέσει και πάλι επίκεντρο της εμπορικής δραστηριότητας και της ζωής της πόλης, παράλληλα βέβαια με την ανάδειξη του κτιρίου που είναι χαρακτηρισμένο ως μνημείο.

Τα πορίσματα
Συνοψίζοντας τα πορίσματα που εξήγαγαν με τις δικές τους περαιτέρω διευκρινίσεις, αναφέρεται στην εισήγηση:

α) Η χρήση –ως Δημοτικής Αγοράς Τουριστικού Τόπου όπως είναι η Ρόδος- να είναι Tουριστικό/Eμπορικό/Eπιχειρηματικό Kέντρο με την υποχρέωση διατήρησης του τίτλου «Tουριστικό/ Eμπορικό/ Eπιχειρηματικό Kέντρο ΝΕΑ ΑΓΟΡΑ Δήμου Ρόδου» (Tourist Shopping Business Center NEA AGORA Rodos Town)- και πιο συγκεκριμένα κάθε είδους τουριστικών δραστηριοτήτων με τα παραρτήματα και βοηθητικούς χώρους τους επί όλων των επί μέρους χώρων του μισθίου, με παράλληλη δυνατότητα, δηλαδή να επιτρέπεται ρητά στον μισθωτή, κατά μέρος ή ως σύνολο να το διαθέσει για να αποτελέσει υπό την παραπάνω έννοια των τουριστικών δραστηριοτήτων και διοικητικό- εμπορικό – επιχειρηματικό τουριστικό κέντρο καταστημάτων, γραφείων και άλλων υποδομών , αλλά και για πολυτελή ξενοδοχειακά καταλύματα επί μέρους ή όλου του α’ ορόφου, για τον υπό αξιοποίηση από το ΤΑΙΠΕΔ Τουριστικό Λιμένα Μανδρακίου.

β) Ως ουσιώδης όρος της μίσθωσης, ο Μισθωτής να αναλάβει τη μισθωτική υποχρέωση να καλύψει , χωρίς δικαίωμα συμψηφισμού ή αποζημίωσης επ’ ουδενί, όχι μόνο τις δαπάνες για νέες προσθήκες και εγκαταστάσεις, αναδείξεις, τυχόν απαιτούμενες από τις αδειοδοτούσες αρχές κατεδαφίσεις κ.λ.π., αλλά και όλες τις δαπάνες εκ μέρους του ανάθεσης, εκπόνησης και πληρωμής μελετών, αδειοδοτήσεων και εκτέλεσης των εργασιών αποκατάστασης, ελάχιστου κόστους των εργασιών 4.200.000,00 ευρώ σύμφωνα με τον από 27-07-2018 αναλυτικό προϋπολογισμό του έργου «Αποκατάσταση συγκροτήματος της Νέας Αγοράς» που εκπόνησε η Διεύθυνση Μεσαιωνικής Πόλης και Μνημείων του Δήμου, η οποία θα έχει και την ευθύνη και το δικαίωμα επίβλεψης της εκτέλεσης και με ανώτατο χρονικό όριο αποπεράτωσης τους τη διετία από την έναρξη της μίσθωσης.

γ) Η διάρκεια της μίσθωσης προτείνεται τα σαράντα (40) έτη. δ) Ως προτεινόμενο μίσθωμα – δηλαδή ως τιμή πρώτης προσφοράς και εκκίνησης της δημοπρασίας – προτείνεται για το πρώτο έτος το ποσό 1.280.000,00 ευρώ.

ε) Ο πλειοδότης – ανάδοχος-μισθωτής με την υπογραφή της μίσθωσης θα καταβάλλει προκαταβολικά τα μισθώματα των δύο πρώτων ετών, δηλαδή 2.560.00,00 ευρώ πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%. στ) Το μίσθωμα –θα καταβάλλεται προκαταβολικά στην αρχή κάθε έτους, το πρώτο 10ήμερο Ιανουαρίου – και θα αυξάνεται την αρχή κάθε έτους από το τρίτο έτος της μίσθωσης, σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (Δ.Τ.Κ.) του προηγούμενου έτους, προσαυξημένου κατά δύο εκατοστιαίες μονάδες (+2%).

ζ) Πλέον των ελάχιστων εγγυήσεων-εγγυητικών επιστολών που προβλέπει ο νόμος δηλαδή 10% της τιμής πρώτης προσφοράς για τη συμμετοχή, και 10% του μισθώματος που θα επιτευχθεί και αξιόχρεο εγγύηση κατά την υπογραφή της μισθωτικής σύμβασης, επιπλέον για τη χρηματοδοτική επάρκεια και για τη φερεγγυότητα του πλειοδότη – αναδόχου του διαγωνισμού – μισθωτή, στα δικαιολογητικά συμμετοχής πρέπει να προσκομίσει: - Εγγυητική Επιστολή ύψους 2.600.000 ευρώ για την πληρωμή προκαταβολικά των μισθωμάτων των δύο πρώτων ετών με την υπογραφή της μισθωτικής σύμβασης. -Εγγυητική Επιστολή ύψους 4.200.000 ευρώ για τη χρηματοδοτική κάλυψη του ελάχιστου κόστους των εργασιών η)Τέλος υποδείχθηκε από τη Δημοτική Αρχή προς τον Μελετητή, κατά συνεργασία με τη Νομική Υπηρεσία, στα πλαίσια της νομιμότητας , να εξαντλήσουν όλα τα περιθώρια στο ζήτημα των ληγουσών μισθώσεων και των επιτρεπτών δυνατοτήτων ανανέωσης τους με τον Μισθωτή της ενιαίας μίσθωσης.

Στα πλαίσια αυτά αναζητήθηκε λύση , υπό το πρίσμα όμως ότι ο διαγωνισμός της μίσθωσης της Ν. Αγοράς, πρέπει να προκαλέσει όσο είναι δυνατόν μεγαλύτερο επιχειρηματικό ενδιαφέρον και ανάδειξη υγιούς ανταγωνιστικότητας.

Ειδικότερα, κατά την άποψη της Νομικής Υπηρεσίας η καταστρατήγηση αυτή στοιχειοθετεί ευθέως ευθύνες, εφόσον καταχρηστικώς υπέρ συμφέροντος όχι του Δήμου Ρόδου ή του συνόλου των κατοίκων, αλλά μεμονωμένων ιδιωτών, τυχόν επιβληθεί στη Διακήρυξη αιτούμενος όρος αναγκαστικής όποιου χρόνου ανανέωσης των ληγουσών μισθώσεων.

Όρος ο οποίος στην πράξη, λόγω της κανονιστικής εκ του νόμου υποχρεωτικότητας των όρων της Διακήρυξης , ισοδυναμεί με εκ του παραθύρου παράταση των ληγουσών μισθώσεων, αποδυναμώνοντας ταυτόχρονα ουσιωδώς την οικονομική δυναμική του αντικειμένου του Διαγωνισμού , καθώς είναι προφανές ότι με τέτοιο επαχθή για τον Μισθωτή όρο , το διαγωνιστικό ενδιαφέρον θα απομειωθεί και το προσφερόμενο μίσθωμα θα είναι αναλόγως χαμηλότερο , επί ζημία δηλαδή εντέλει των συμφερόντων του Δήμου Ρόδου.

Έτσι, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω , στο μέτρο του εφικτού και των αρχών της χρηστής διοίκησης και της νομιμότητας προτείνεται να τεθεί ο εξής όρος : - Οι υφιστάμενοι μέχρι 31-12-2018 μισθωτές - εφόσον βέβαια δεν έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δήμο Ρόδου- θα έχουν προτιμησιακό δικαίωμα επί ίσοις όροις, υπό την έννοια ότι μπορούν να συνάπτουν νέες επιμέρους υπομισθώσεις με τον Μισθωτή-υπεκμισθωτή της Νέας Αγοράς, κατά το μέτρο και τους όρους που αυτός θα ορίζει ως προς τον αριθμό και τους χώρους καταστημάτων που θα διαθέσει για των υπεκ-μισθώσεις προς τρίτους , τη χρήση, το μίσθωμα, τη διάρκεια, εγγυήσεις κ.λπ., και εφόσον προσφέρουν το αυτό αντάλλαγμα-μίσθωμα που το προσφέρουν τρίτοι ενδιαφερόμενοι.

Στις περιπτώσεις αυτές, ύστερα από έγγραφο του Μισθωτή της Νέας Αγοράς που θα διαβιβάζεται στον Δήμο Ρόδου σε προθεσμία ενός(1) μηνός από τη σύναψη της Μισθωτικής Σύμβασης της Νέας Αγοράς και στο οποίο θα βεβαιώνεται ότι συνήφθη νέα μίσθωση με υφιστάμενο μισθωτή του Δήμου Ρόδου, δεν θα εκδίδεται και σε περίπτωση εκδόσεως και δεν θα εκτελείται εναντίον του πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής.

Ζητείται, λοιπόν, από το δημοτικό συμβούλιο να εγκρίνει την εισήγηση και στη συνέχεια, αφού αναλυθούν όλα, η Οικονομική Επιτροπή θα αναλάβει να συντάξει τη διακήρυξη και ακολούθως να κατακυρώσει τον διαγωνισμό, αφού προηγουμένως υπάρξει ενημέρωση του δ.σ. για τους τελικούς όρους της Διακήρυξης.