Προτάσεις για τα Κτηματολόγια από τους Δικηγορικούς Συλλόγους Ρόδου και Κω

Συγκεκριμένες προτάσεις κατέθεσαν οι Δικηγορικοί Σύλλογοι Ρόδου και Κω στο Εθνικό Κτηματολόγιο, στο πλαίσιο της διαβούλευσης που πραγματοποιείται για τη  διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί αναφορικά με την ένταξη των Κτηματολογίων των δύο αυτών νησιών.

Στην Επιτροπή Κτηματολογίου από πλευράς Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου συμμετέχουν οι κ.κ. Βασίλειος Περίδης, Γιασεμώ Καραγιάννη, Δημήτρης Σαλαμαστράκης, Θεόδωρος Παπαγεωργίου και Σάββας Λυριστής οι οποίοι και κατέληξαν στις προτάσεις που κατατέθηκαν. Τις ίδιες παρατηρήσεις υπέβαλε και ο  Δικηγορικός Σύλλογος Κω, ενώ οι τοπογράφοι της περιοχής μας υπέβαλαν δικές τους προτάσεις που αφορούν τεχνικά θέματα.

Συγκεκριμένα,  στις παρατηρήσεις επί των αρχών ένταξης των Κτηματολογίων Ρόδου και Κω στο Εθνικό Κτηματολόγιο, οι δικηγόροι της Ρόδου αναφέρουν μεταξύ άλλων τα εξής:
«Τα υφιστάμενα Κτηματολόγια Ρόδου και Κω  παρέχουν  ασφάλεια στις συναλλαγές λόγω της αυξημένης πίστης τους, διότι ο έλεγχος των πράξεων που καταχωρούνται  γίνεται από Κτηματολογικό δικαστή, o οποίος ελέγχει τη νομιμότητά τους. Προστατεύονται τόσο οι ιδιοκτήτες, όσο και οι καλόπιστοι τρίτοι.

1. Οι καταχωρήσεις πρέπει να γίνουν με βάση τις υφιστάμενες εγγραφές στις κτηματολογικές μερίδες, χωρίς να ανατρέξουμε σε συμβόλαια ή σε δικαστικές αποφάσεις ή σε Πρακτικά Συμβιβαστικής Επίλυσης της Διαφοράς.  
Τα   δικαιώματα θα προέλθουν από τις  καταχωρημένες εγγραφές, καθώς έχουν παράξει νομιμότητα. Σε όσα ακίνητα υπάρχει μόνο η αρχική εγγραφή θα γίνουν βάσει αυτής. Πρέπει να μεταφερθούν τα ενυπάρχοντα βάρη και διεκδικήσεις επί των ακινήτων. Αυτό θα οδηγήσει στην ομαλή διαδοχή, χωρίς κλονισμό της πίστης του Κτηματολογίου, της παραχθείσας νομιμότητας και θα αποφευχθούν οι αμφισβητήσεις του ιδιοκτησιακού καθεστώτος  των ακινήτων.

2. Συμφωνούμε στη δημιουργία αυτοτελούς ιδιοκτησιακού αντικειμένου για κάθε αντικείμενο, που αναφέρεται στις κτηματολογικές μερίδες π.χ. για κάθε διηρημένη ιδιοκτησία.

3. Ως προς τις οδούς να γίνουν ΚΑΕΚ, εφόσον έχουν αποκτήσει νόμιμα κοινόχρηστο χαρακτήρα με συμβολαιογραφική πράξη, πράξη αναλογισμού, πράξη εφαρμογής με καταβολή αποζημίωσης, με συντελεσθείσα απαλλοτρίωση με καταβολή της αποζημίωσης υφιστάμενη ήδη κτηματολογικώς, όπως και για άλλες κατηγορίες κοινόχρηστων  ακινήτων, αφού  συνταχθούν οι κτηματολογικοί  και οι δασικοί χάρτες π.χ. για πλατείες χείμαρρους, άλση, φράγματα, αγροτικούς  δρόμους, ημιονικές οδούς,  μονοπάτια, αιγιαλό και έξω από τα αστικά κέντρα μιας ζώνης εκ 12 μέτρων από το όριο αυτό, αλλά και για τις θαλάσσιες παραλίες μέχρι των ορίων κάθε άλλης ιδιοκτησίας δημόσιας ή ιδιωτικής, που υπάρχουν σύμφωνα με το άρθρο 3 του Κτηματολογικού Κανονισμού ήτοι του υπ’ αριθμ. 132/1.9.2029 Διατάγματος του τότε Ιταλού Κυβερνήτη, όπως διατηρήθηκε με το άρθρο 8 του Ν.510/1947, ώστε να μην υφίσταται πλέον αμφισβήτηση ως προς τη νομική μορφή εκτάσεων ως κοινοχρήστων ήτοι αν ανήκουν σε ιδιώτη ή στο Δημόσιο.

4. Σε κάθε ΚΑΕΚ που θα δημιουργείται θα αναφέρεται και ο αριθμός της αντίστοιχης μερίδας των Κτηματολογίων Ρόδου και Κω, από τον οποίο προήλθε, ενώ θα ισχύουν κατά τα λοιπά ως νόμιμες οι προγενέστερες εγγραφές του Κτηματολογίου.
5. Ο ανάδοχος που θα αναλάβει το έργο θα πρέπει  να πλαισιωθεί όχι μόνο από υπαλλήλους του Κτηματολογίου Ρόδου, αλλά και από δικηγόρους των Δικηγορικών Συλλόγων Ρόδου και Κω και μηχανικούς του τμήματος ΤΕΕ Δωδεκανήσου, που γνωρίζουν καλύτερα το αντικείμενο. Κατά τη μεταφορά, θα εφαρμοστεί ο Κτηματολογικός Κανονισμός.

6. Η τυχόν εσφαλμένη μεταφορά των ενεργών δικαιωμάτων κάθε ακινήτου ή η εσφαλμένη καταχώρηση στις νέες κτηματολογικές μερίδες θα αντιμετωπίζεται ως εξής: Τα πρόδηλα σφάλματα θα διορθώνονται απευθείας από τον ανάδοχο, ενώ θα μπορούν να υποβληθούν ατελώς και ενστάσεις ,οι οποίες θα εκδικάζονται από τριμελή επιτροπή. Για το σκοπό αυτό θα συσταθούν τρεις (3) τριμελείς επιτροπές για το Κτηματολόγιο Ρόδου και δύο (2) για το Κτηματολόγιο Κω, που θα εξετάζουν τις ενστάσεις που θα υποβάλλονται. Οι Επιτροπές αυτές θα αποτελούνται από ένα υπάλληλο του Κτηματολογίου Ρόδου ή Κω αντίστοιχα, ένα Δικηγόρο, που θα διορίζει  ο Δικηγορικός Σύλλογος Ρόδου ή Κω και ένα μηχανικό που θα διορίζει το τμήμα ΤΕΕ Δωδεκανήσου. Άλλως θα μπορούν να διορθωθούν κατά την κείμενη νομοθεσία, όπως ισχύει σήμερα για το Κτηματολόγιο Ρόδου και Κω σύμφωνα με τον υφιστάμενο Κτηματολογικό Κανονισμό.

7. Το αρχείο του Κτηματολογίου Ρόδου θα σαρωθεί  και από τα σαρωμένα αντίτυπα θα προκύπτει η ιστορική εξέλιξη των δικαιωμάτων π.χ. ο κύριος κάθε ακινήτου. Οι τόμοι και τα λοιπά κτηματολογικά έγγραφα θα διατηρούνται   όχι απλώς  ως αρχείο του ιστορικού των ακινήτων, αλλά και για επίλυση τυχόν αμφισβητήσεων, που θα προκύψουν, χωρίς όμως πλέον να ενημερώνονται.

8. Ο ανάδοχος οφείλει να επεξεργαστεί  τις εκκρεμείς πράξεις, που τυχόν θα υπάρχουν και να εισηγηθεί την καταχώρησή τους. Εφόσον ελεγχθούν από τον Κτηματολογικό Δικαστή και διαπιστωθεί, ότι δεν έχουν πρόβλημα θα καταχωρηθούν, άλλως θα απορριφθούν και θα ακολουθηθεί η προβλεπόμενη από τον Κτηματολογικό Κανονισμό και το νόμο διαδικασία.

9. Η μετάπτωση, ως αναγράφεται στο σημείωμα, των υφιστάμενων καταγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο με καταχώριση των δικαιωμάτων σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου και ενημέρωση του για τις τρέχουσες συναλλαγές ουσιαστικά αποτελεί ένταξη/ενημέρωση των μέχρι σήμερα μεταγραφών των Κτηματολογίων Ρόδου και Κω.
10. Δεν πρέπει  να γίνει νέα κτηματογράφηση εξ αρχής με τη μέθοδο της οριοδειξίας με τα υφιστάμενα κτηματολογικά διαγράμματα, τα οποία έχουν παράξει τεκμήριο νομιμότητας και επί των οποίων στηρίχτηκαν συναλλαγές μικρής, μεσαίας και μεγάλης οικονομικής αξίας.


Το κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και ανήκει σε συγκεκριμένο πρόσωπο.  Τυχόν νέα κτηματογράφηση θα  δημιουργήσει τεράστια προβλήματα. Ουσιαστικά κινδυνεύουμε να αποκτήσουμε χιλιάδες εκκρεμείς πράξεις και να ξεκινήσουν δεκάδες δικαστήρια, αφού μπορεί ν΄ αμφισβητηθούν όλες οι ιδιοκτησίες. Θα εμφανιστούν διεκδικήσεις και στα ήδη καταχωρημένα ακίνητα, διότι οι ιδιοκτήτες ομόρων ακινήτων έχουν αποδεχθεί τα όρια τους ως σταθερά και αμετάβλητα.

Επ΄ αυτού  να ληφθεί υπ’  όψη ,ότι η κυρίως κτηματογράφηση έλαβε χώρα σε σκληρές μάλιστα συνθήκες κατοχής και οι κάτοικοι – ιδιοκτήτες υπέστησαν σκληρά μέτρα  επ΄ αυτής και δεν είναι δυνατόν κατ΄ ελάχιστον να θεωρηθεί ,ότι η διαδικασία της κτηματογράφησης στρέφεται κατά της θεμελιώδους εγγραφής και των βάσει αυτής κτηθέντων δικαιωμάτων.
Πρέπει επίσης να ληφθεί υπ’ όψη ,ότι  υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες κάτοικοι εξωτερικού. Τι θα γίνει με αυτούς αν οι μερίδες τους θεωρηθούν ‘’ανενεργές’΄’, διότι φέρονται καταχωρημένες στο όνομα του αρχικού τιτλούχου και έχουν περιέλθει στους κληρονόμους του, οι οποίο δεν φρόντισαν να μεταγράψουν κάποιο κληρονομητήριο;

Η έννοια της ‘’ανενεργούς’’  μερίδας δεν προβλέπεται ,άλλωστε στο Εμπράγματο Δίκαιο. Όλες οι μερίδες έχουν  ιδιοκτήτες και στο όνομα  αυτών πρέπει να μεταφερθούν.  

11. Η νομική  φύση των ακινήτων να διατηρηθεί απλώς ως πληροφορία. Τα ακίνητα  νομικής φύσης “αρζι-μιρί” να γίνουν πλήρους κυριότητας χωρίς άλλη προϋπόθεση κατά τροποποίηση του άρθρου 9 του Ν.2100/1952.
12.Φρόνιμο είναι να γίνει πρόβλεψη για τις εκκρεμείς δίκες εμπράγματης μορφής που βρίσκονται σε εξέλιξη. Οι όποιες αποφάσεις παράγουν δεδικασμένο μόνο εφόσον το αντικείμενο της δίκης (ακίνητο) μένει ως ήταν με την κτηματογράφηση των υφιστάμενων Κτηματολογίων Ρόδου και Κω. Αν επέλθει αλλαγή στο σχήμα, μέγεθος αυτού, στην διάρκεια της διαδικασία της ένταξης, τότε το αποτέλεσμα μιας μακροχρόνιας δίκης θα είναι αλυσιτελές, διότι δεν θα ευνοήσει τον νικήσαντα διάδικο, αλλά τον ηττηθέντα.

13.Τι θα ισχύσει με τις διανοίξεις οδών πλατειών κ.λπ. που χρησιμοποιούνται, χωρίς να έχουν αποσπαστεί από τις μερίδες και χωρίς  να έχει τηρηθεί η νόμιμη διαδικασία παραχώρησης τους σε κοινή χρήση;
14. Η γαιοαναφορά των κτηματολογικών μερίδων θα λαμβάνει υπ΄ όψη  το ατομικό κτηματολογικό διάγραμμα και το καταγραμμένο εμβαδόν του ακινήτου εφόσον έχει παράξει  έννομες συνέπειες.  

Με εκτίμηση
Η Επιτροπή Κτηματολογίου  του
Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου