Η πανδημία του κορωνοϊού και οι επαγγελματικές/εμπορικές μισθώσεις

Rodiaki NewsRoom

Νέα δεδομένα και προοπτικές

Γράφουν οι*:
Κωνσταντίνος Ταμπάκης
Φίλιππος Εμμ. Τσαλαχούρης
Ευαγγελία Ταμπάκη

(Α’ Μέρος)
Η πανδημία του κορωνοϊού, που ενέσκηψε παγκοσμίως, είχε ως συνέπεια την επιβολή δραστικών κυβερνητικών μέτρων για την αναχαίτιση της διασποράς του ιού, δοκιμάζοντας την αντοχή των οικονομιών όλων των πληττόμενων χωρών.

Στην Ελλάδα ολόκληροι κλάδοι επιχειρήσεων και επαγγελματιών έχουν ήδη συμπληρώσει ένα μήνα καθολικής απαγόρευσης της λειτουργίας τους, θέτοντας μεταξύ άλλων σημαντικά νομικά ζητήματα λειτουργίας των συμβατικών σχέσεων που τις αφορούν, μεταξύ των οποίων και οι συμβάσεις μισθώσεως των ακινήτων, όπου λειτουργούν οι επιχειρήσεις.

Στο παρόν άρθρο θα γίνει αναφορά μόνο στις επαγγελματικές μισθώσεις για ζητήματα που δημιουργούν εύλογα ερωτήματα στους ενδιαφερομένους υπό τον τύπο ερωταπαντήσεων, επισημαίνοντας εκ προοιμίου ότι τα νομικά δεδομένα μεταβάλλονται συνεχώς. Στο παρόν πάντως στάδιο νομοθέτησης προβλέπονται δύο διαφορετικές ρυθμίσεις, για αντίστοιχες κατηγορίες επαγγελματικών μισθώσεων.

Η πρώτη κατηγορία ρυθμίζεται από το άρθρο 2 της από 20/3/2020 Πράξης Νομοθετικού Περιεχόμενου (εφεξής Π.Ν.Π.), όπως κυρώθηκε με το άρθρο 1 του ν. 4683/2020 (ΦΕΚ Α 83/10-4-2020) που αφορά τις επιχειρήσεις που υπέστησαν αναστολή ή προσωρινή απαγόρευση της λειτουργίας. Η δεύτερη κατηγορία επαγγελματικών μισθώσεων ρυθμίζεται από την διάταξη του άρθρου 26 του ν. 4683/2020 (ΦΕΚ Α 83/10-4-2020) και αφορά επιχειρήσεις που επλήγησαν οικονομικά (χωρίς αναστολή ή απαγόρευση λειτουργίας). Με βάση το ανωτέρω πλαίσιο μπορούν να διατυπωθούν οι ακόλουθες ερωταπαντήσεις:

➢ Ποια συνέπεια προβλέπεται στις επαγγελματικές μισθώσεις για τις δύο κατηγορίες επαγγελματικών μισθώσεων;
Οι επιχειρήσεις που υπάγονται στην πρώτη κατηγορία, δηλαδή εκείνη που υπέστη αναστολή ή προσωρινή απαγόρευση λειτουργίας θα καταβάλει μόνο το 60% του μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο του 2020.

Οι επιχειρήσεις που υπάγονται στη δεύτερη κατηγορία, δηλαδή εκείνων που επλήγησαν οικονομικά (χωρίς να έχει τεθεί σε αναστολή ή προσωρινή απαγόρευση λειτουργίας) θα καταβάλει το 60% του μισθώματος μόνο για τον μήνα Απρίλιο του 2020. Σε περίπτωση που έχει αναληφθεί συμβατικά από τον μισθωτή η υποχρέωση καταβολής ολόκληρου ή μέρους του τέλους χαρτοσήμου (3,6%), αυτό θα υπολογίζεται επί του 60% του μισθώματος.

➢ Πώς διαπιστώνεται εάν μία επιχείρηση ανήκει στην πρώτη ή στη δεύτερη κατηγορία;
Διαπιστώνεται με βάση τον Κ.Α.Δ. (Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας) στον οποίο εμπίπτει η δραστηριότητα κάθε επιχείρησης και ορίζεται σε σχετικές υπουργικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί και ενδέχεται να τροποποιηθούν στο μέλλον προσθέτοντας νέους Κ.Α.Δ.

➢ Είναι υποχρεωτική για τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη κ.α.) η μείωση του μισθώματος; Είναι υποχρεωτική, υπό την έννοια ότι ο εκμισθωτής δεν δύναται να προβεί σε οποιαδήποτε δικαστική ή εξώδικη ενέργεια για την είσπραξη του υπόλοιπου 40% του μισθώματος ή για καταγγελία της μίσθωσης. Η υποχρεωτική αυτή εφαρμογή των ρυθμίσεων φαίνεται να διασφαλίζει αμφίπλευρα τόσον τον μισθωτή όσο και τον εκμισθωτή ως προς τον τρόπο και το μέγεθος της μείωσης του μισθώματος.

➢ Εάν έχει καταβληθεί ολόκληρο το μίσθωμα του μηνός για το οποίο επιβάλλεται μείωση, τότε χάνεται το δικαίωμα μειώσεως;
Όχι, το ποσό που καταβλήθηκε καθ’ υπέρβαση του οφειλόμενου ποσοστού 60%, είναι άμεσα επιστρεπτέο στον μισθωτή από τον ιδιοκτήτη ή μπορεί κατά συμφωνία (ακόμη και σιωπηρή) να συμψηφιστεί με μίσθωμα επόμενου μισθωτικού μήνα.

➢ Διαδικαστικά τι απαιτείται για να γίνει η καταβολή του 60%;
Το μίσθωμα μειωμένο κατά 40% θα καταβληθεί στον εκμισθωτή με τον ίδιο τρόπο και κατά τον ίδιο χρόνο που έχει συμφωνηθεί στη μίσθωση χωρίς καμία άλλη διατύπωση. Απόψεις που υποστηρίζουν ότι πρέπει να επιδίδονται, και μάλιστα κατά τη διάρκεια ισχύος αναστολής εργασιών των δικαστικών επιμελητών, δηλώσεις των μισθωτών προς τους εκμισθωτές, δεν βρίσκουν έρεισμα στο νόμο.

➢ Τι θα συμβεί με μισθώματα που έχουν συμφωνηθεί ότι καταβάλλονται ετησίως; Εξαρτάται από τη διατύπωση στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Αν ορίζεται ότι το καταβαλλόμενο ετησίως μίσθωμα καλύπτει τη χρήση δώδεκα μηνών, τότε θα γίνει αναγωγή του ετήσιου μισθώματος σε δώδεκα μήνες και ανάλογα με την κατηγορία στην οποία εμπίπτει η επιχείρηση θα γίνει μείωση του μισθώματος κατά 40% για τους δύο (Μάρτιο και Απρίλιο) ή ένα μήνα (Απρίλιο) αντίστοιχα, χωρίς όμως να μεταβληθεί ο χρόνος καταβολής του μισθώματος, δηλαδή ετησίως. Αν αντίθετα στο μισθωτήριο ορίζεται ότι το μίσθωμα καλύπτει χρήση ενός έτους, τότε τυπικά και κατά τη γνώμη μας δεν εφαρμόζονται οι ως άνω διατάξεις για μείωση του μισθώματος.

➢ Ποιες μισθώσεις υπάγονται στις ανωτέρω ρυθμίσεις;
Υπάγονται κατά τη διατύπωση του νόμου όλες οι επαγγελματικές μισθώσεις χωρίς να γίνεται αναφορά ή χρήση τόσο στο νόμο όσο και στην αιτιολογική έκθεση του νόμου του όρου «εμπορικές» κατά την έννοια των άρθρων 1 έως 3 του π.δ. 34/1995 (Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων). Μία στενότερη ερμηνεία θα μπορούσε να αποκλείσει τις μισθώσεις που ορίζονται στο άρθρο 4 του ίδιου π.δ. (π.χ. εποχιακές που δεν υπερβαίνουν έτος, για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, μισθώσεις εντός λιμένων, αεροδρομίων, δημόσιων, δημοτικών και κοινοτικών κήπων, πλατειών και εν γένει κοινοχρήστων χώρων, εντός αρχαιολογικών χώρων, μισθώσεις κυλικείων εντός αθλητικών κέντρων και γυμναστηρίων κ.α.).

Επίσης, κατά ρητή επιταγή των ως άνω διατάξεων, στις ρυθμίσεις που επιβάλλουν μείωση του μισθώματος κατά 40% για τους δύο μήνες (Μάρτιο και Απρίλιο) ή ένα μήνα (Απρίλιο) για τις δύο κατηγορίες επιχειρήσεων αντίστοιχα, υπάγονται και οι χρηματοδοτικές μισθώσεις κινητών ή ακινήτων, ή και των δύο μαζί που προορίζονται για επαγγελματική χρήση.

Σημ.: Θα ακολουθήσει Β’ μέρος που θα αφορά, μεταξύ άλλων, ζητήματα που προκύπτουν στο χρονικό διάστημα μετά την παύση ισχύος των διοικητικών μέτρων αναστολής και προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας των επιχειρήσεων και υποχρεωτικής μείωσης του μισθώματος.

* Κώστας Ταμπάκης δικηγόρος Ρόδου μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου
Φίλιππος Εμμανουήλ Τσαλαχούρης μέλος Δικηγορικού Συλλόγου Βρυξελλών και Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου
Ευαγγελία Ταμπάκη δικηγόρος Ρόδου μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου.