Τα νέα δεδομένα που ισχύουν στις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις

Rodiaki NewsRoom

Γράφουν οι Κώστας Ταμπάκης, Φίλιππος-Εμμανουήλ Τσαλαχούρης, Ευαγγελία Ταμπάκη *

Β’ ΜΕΡΟΣ
Το δεύτερο μέρος μίας πολύ σημαντικής ανάλυσης αναφορικά με τα όσα ισχύουν στις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις, την περίοδο της πανδημίας του κορωνοϊού, δημοσιεύει σήμερα «Η Ροδιακή».

Με τη σημαντική βοήθεια των μελών του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου κ.κ. Κωνσταντίνου Ταμπάκη και Ευαγγελίας Ταμπάκη, καθώς και του δικηγόρου Φίλιππου Εμμ. Τσαλαχούρη μέλος Δ.Σ. Βρυξελλών και Δ.Σ. Ρόδου, αναλύονται όλα όσα θα ισχύσουν για τις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις μετά τη λήξη των ισχυόντων μέτρων αλλά και οι δυνατότητες (δικονομικές και μη) που έχουν εκμισθωτές και μισθωτές για τη σύναψη μίας όσο το δυνατόν συμφέρουσας συμφωνίας.

Σημειώνεται πως το συγκεκριμένο θέμα αφορά εκατοντάδες επαγγελματίες όχι μόνο στο νησί μας αλλά και γενικότερα στην περιοχή μας, καθώς οι περισσότεροι από αυτούς δραστηριοποιούνται την τουριστική περίοδο και στο κείμενο που ακολουθεί το μόνο σίγουρο είναι ότι θα βρουν απαντήσεις σε αρκετά ερωτήματα τους για το τι μέλλει γενέσθαι μετά πανδημίας εποχή.

Σε προηγούμενο από 18.4.2020 δημοσίευμα της «Ροδιακής»
(https://www.rodiaki.gr/article/435182/h-pandhmia-toy-korwnoioy-kai-oi-epaggelmatikes-emporikes-misthwseis), έγινε αναφορά στην υποχρεωτική μείωση κατά 40% στο μίσθωμα επαγγελματικών μισθώσεων που επιβλήθηκε σε δύο κατηγορίες επιχειρήσεων, όπως προσδιορίζονται μέσω των Κωδικών Αριθμών Δραστηριότητας (Κ.Α.Δ.) με υπουργικές αποφάσεις. Πρόκειται για επιχειρήσεις που υπέστησαν αναστολή ή προσωρινή απαγόρευση της λειτουργίας τους, με μείωση του μισθώματος κατά το ανωτέρω ποσοστό για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο του 2020 (1η κατηγορία επιχειρήσεων), καθώς και για επιχειρήσεις που επλήγησαν οικονομικά, χωρίς αναστολή ή προσωρινή απαγόρευση λειτουργίας, με μείωση του μισθώματος μόνο για τον μήνα Απρίλιο 2020 (2η κατηγορία επιχειρήσεων).

Με ανοικτό ακόμη το ενδεχόμενο παράτασης των μέτρων αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης της λειτουργίας επιχειρήσεων ή ακόμη, και επανεπιβολής τους μελλοντικά, αφού θα έχουν αρθεί για κάποιο χρονικό διάστημα, γίνονται οι παρακάτω επισημάνσεις με μορφή ερωταπαντήσεων.

Τι θα ισχύσει για τις επαγγελματικές μισθώσεις μετά τη λήξη ισχύος των μέτρων αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας επιχειρήσεων; Καταρχάς, θα πρέπει να διακριθεί, ως προς την επίδραση που μπορεί να έχει στις επαγγελματικές μισθώσεις, η πανδημία του κορωνοϊού και οι οικονομικές της επιπτώσεις από τα ίδια τα μέτρα αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας των επιχειρήσεων ή, ακόμη, από άλλα μέτρα που ενδεχομένως επιβληθούν αργότερα και απλώς θα περιορίζουν τη λειτουργία των επιχειρήσεων χωρίς να την αναστέλλουν, τόσο σε διεθνές επίπεδο (π.χ. περιορισμοί στην ταξιδιωτική κίνηση κ.λπ.) όσο και σε επίπεδο εσωτερικό (π.χ. επιβολή ανώτατου αριθμού πελατών ανά τετραγωνικό μέτρο επιφανείας κυρίας χρήσης της επιχείρησης, επιβολή τηρήσεως αποστάσεων μεταξύ τραπεζοκαθισμάτων σε επιχειρήσεις εστίασης κ.λπ.).

Με αυτή τη διάκριση υπόψη και με δεδομένο ότι στις μισθώσεις ο μεν εκμισθωτής έχει υποχρέωση παραχώρησης της χρήσης του ακινήτου και ο μισθωτής, αντίστοιχα, να καταβάλλει χρηματική παροχή (μίσθωμα), για την καταβολή της οποίας δεν νοείται αδυναμία από νομική άποψη, ανωτέρα βία εντοπίζεται μόνο στην περίπτωση επιβολής μέτρων αναστολής ή απαγόρευσης λειτουργίας των επιχειρήσεων.

Στην περίπτωση αυτή, η ανωτέρα βία θα αφορά μόνο την παροχή της χρήσης του μισθίου ακινήτου από την πλευρά του εκμισθωτή, η οποία καθίσταται προσωρινά αδύνατη. Ο μισθωτής, τότε, θα μπορούσε να απαλλαχθεί από την δική του υποχρέωση για καταβολή του μισθώματος για όσο χρόνο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το μίσθιο λόγω της αναστολής ή απαγόρευσης λειτουργίας της επιχείρησης (άρθρο 596 Αστικού Κώδικα).

Σε περίπτωση επομένως παύσεως ισχύος των μέτρων αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας των επιχειρήσεων, η επίδραση πλέον της πανδημίας του κορωνοϊού στις επαγγελματικές μισθώσεις, με την επιφύλαξη ότι δεν έχει προβλεφθεί άλλως συμβατικά, δεν θα συνίσταται πλέον στην επίκληση ανωτέρας βίας, αφού η επιχείρηση θα είναι σε λειτουργία στο μίσθιο, αλλά στην αναπροσαρμογή της σύμβασης μισθώσεως στα νέα δεδομένα της πανδημίας, λόγω κλονισμού της λειτουργίας της επιχείρησης.

Το ίδιο θα ισχύσει και στην περίπτωση επιβολής μέτρων τα οποία ενδέχεται να επιβληθούν στο μέλλον και θα αφορούν μόνο στον περιορισμό λειτουργίας των επιχειρήσεων, αλλά όχι στην πλήρη αναστολή ή προσωρινή απαγόρευση λειτουργίας τους. Η αναπροσαρμογή δύναται να πραγματωθεί είτε με νεότερη συμφωνία είτε, αν τούτο δεν καταστεί δυνατό, μέσω δικαστικής προσφυγής, ακόμη και προσωρινά με ασφαλιστικά μέτρα, λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών (άρθρα 288 και 388 Αστικού Κώδικα).

Στην τελευταία αυτή περίπτωση, κάθε επιχείρηση θα πρέπει να αποδείξει με συγκεκριμένα στοιχεία τις επιπτώσεις της πανδημίας στα οικονομικά της αποτελέσματα. Συνεπώς, η όποια δικαστική απόφαση θα είναι απολύτως εξατομικευμένη ως προς το εάν, με ποιο τρόπο και για πόσο χρονικό διάστημα θα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί κάθε μισθωτική σύμβαση.

Στις επαγγελματικές μισθώσεις στις οποίες έχει επιβληθεί η μείωση μισθώματος κατά 40% θα μπορούσε να επιτευχθεί μεγαλύτερη απαλλαγή ή, αντίστροφα, θα μπορούσαν οι εκμισθωτές να επιτύχουν μικρότερη μείωση του μισθώματος;

Καταρχάς, στις διατάξεις που επιβάλλουν μείωση του μισθώματος κατά 40% στις επαγγελματικές μισθώσεις, που επιβλήθηκε για τις δύο ως άνω κατηγορίες επιχειρήσεων, αναφέρεται ότι γίνεται μείωση του μισθώματος «κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων» και ότι δεν γεννάται «…δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης εις βάρος του μισθωτή ούτε οποιαδήποτε άλλη αστική αξίωση».

Επομένως, ένα πρώτο και βασικό ερώτημα τίθεται, με αφορμή τη συγκεκριμένη διατύπωση, εάν εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι διατάξεις περί μισθώσεων και στις δύο κατηγορίες επαγγελματικών μισθώσεων και εάν εξακολουθούν να εφαρμόζονται μονομερώς υπέρ του μισθωτή ή αμφιμερώς υπέρ και των δύο πλευρών. Εάν δεν εφαρμόζονται, τότε η επιβληθείσα μείωση του μισθώματος κατά 40% για τις δύο κατηγορίες επιχειρήσεων είναι δεσμευτική για τις δύο πλευρές, μισθωτή και εκμισθωτή.

Εάν γίνει δεκτό ότι εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις περί μισθώσεων, το οποίο προϋποθέτει σχετική ερμηνεία για την ισχύ και τη συνταγματικότητατων μέτρων που επέβαλαν υποχρεωτική μείωση του μισθώματος κατά 40%,τότε η εν λόγω μείωση συνιστά μία ελάχιστη εγγυητική ρύθμιση ως προς το ύψος της μείωσης του μισθώματος, η οποία μπορεί να τροποποιηθεί με δικαστική απόφαση.

Οι επιχειρήσεις που υποχρεώνονται, λόγω των νομοθετικών μέτρων, να αναστείλουν τη λειτουργία τους (1η κατηγορία επιχειρήσεων) θα μπορούσαν να πετύχουν την απαλλαγή τους από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος λόγω απαγόρευσης λειτουργίας, δηλαδή λόγω ανωτέρας βίας που αφορά τη χρήση του μίσθιου ακινήτου.

Άρα, θα μπορούσαν να απαλλαχθούν από την καταβολή του μισθώματος για όσο χρόνο δεν μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν το μίσθιο λόγω των μέτρων αναστολής ή απαγόρευσης λειτουργίας της επιχείρησης τους. Συναφώς, μία δεύτερη νομική βάση που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί υπό προϋποθέσεις για πιθανή απαλλαγή καταβολής μισθώματος, θα ήταν εκείνη του επιγενόμενου πραγματικού ελαττώματος, λόγω απαγόρευσης λειτουργίας της επιχείρησης στο μίσθιο ακίνητο (άρθρο 576 Αστικού Κώδικα).

Ως προς τις επιχειρήσεις εκείνες, οι οποίες, ναι μεν, δεν έχουν υποχρεωθεί σε πλήρη αναστολή της λειτουργίας τους, πλην όμως επιβλήθηκε και γι’ αυτές μείωση του μισθώματος για τον μήνα Απρίλιο 2020 (2η κατηγορία επιχειρήσεων), θα μπορούσε, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες που αφορούν κάθε επιχείρηση, να ζητηθεί δικαστικά αναπροσαρμογή της μισθώσεως στις νέες συνθήκες, λόγω απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών που να αφορά τον μήνα Μάρτιο 2020 ή και μεγαλύτερη μείωση μισθώματος για τον μήνα Απρίλιο 2020. Επισημαίνεται ότι τυχόν αγωγή περί αναπροσαρμογής για ήδη ληξιπρόθεσμα μισθώματα αυτών των μηνών θα πρέπει να κατατεθεί εγκαίρως μετά την αναστολή δικαστικών προθεσμιών, ώστε να κριθεί παραδεκτή ως προς αυτά.

Ακόμη, όσα αναφέρονται στη 2η κατηγορία επιχειρήσεων ισχύουν και για τις επαγγελματικές μισθώσεις των επιχειρήσεων εκείνων που εξαιρούνται παντελώς από τις διατάξεις περί υποχρεωτικής μείωσης του μισθώματος, δηλαδή αυτές που δεν ανήκουν ούτε στην 1η ούτε στη 2η κατηγορία επιχειρήσεων.

Οι εκμισθωτές από τη δική τους πλευρά, πάλι υπό την επιφύλαξη εφαρμογής των διατάξεων περί μισθώσεων, θα μπορούσαν να επικαλεσθούν για την κατηγορία επαγγελματικών μισθώσεων για τις οποίες επιβλήθηκε μείωση μόνο για τον μήνα Απρίλιο 2020 (2η κατηγορία), ότι η μείωση των εσόδων των μισθωτριών επιχειρήσεων ήταν μικρότερη ή και καμία (π.χ. επιχειρήσεις εποχιακής λειτουργίας με λειτουργία μετά τον Απρίλιο) και, άρα, η μείωση του μισθώματος πρέπει να είναι αντίστοιχα μικρότερη από 40% ή και καμία.

Κλείνοντας, δεν χρειάζεται παρά να υπομνησθεί με ιδιαίτερη υπογράμμιση ότι οι όποιες οικονομικές απώλειες επέλθουν θα κατανεμηθούν ορθότερα και, ταυτόχρονα, αποφεύγοντας χρονοβόρους και δαπανηρούς δικαστικούς αγώνες, εάν τα συμβαλλόμενα μέρη, προσέλθουν οικειοθελώς με καλή πίστη, ειλικρίνεια και εντιμότητα, προκειμένου να προσαρμόσουν τη σύμβαση στα νέα δεδομένα μέσω μιας «κορωνο-συμφωνίας», δηλαδή μέσω μίας νέας σύμβασης ή ρήτρας, κατά τρόπο ώστε να διασφαλιστεί, προπάντων, η βιωσιμότητα της μισθωτικής σχέσης.

* Κώστας Ταμπάκης
δικηγόρος Ρόδου και μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου

Φίλιππος Εμμανουήλ Τσαλαχούρης
μέλος Δικηγορικού Συλλόγου Βρυξελλών και Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου

Ευαγγελία Ταμπάκη
δικηγόρος Ρόδου και μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου.