Καστανάκης Κώστας: Ελλάδα: Μεγάλο οικιστικό απόθεμα, κενά διαμερίσματα

Rodiaki NewsRoom

Airbnb και υψηλά ενοίκια κρατούν μια ολόκληρη γενιά μακριά από το δικό της σπίτι

Γράφει ο Καστανάκης Κώστας

Δημοσιογράφος ΕΣΗΕΠΗΝ

Το ελληνικό παράδοξο της στέγασης: Γιατί μια χώρα γεμάτη σπίτια δεν μπορεί να στεγάσει τους νέους της. Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα οικιστικά αποθέματα στην Ευρώπη, όμως μια ολόκληρη γενιά αδυνατεί να βρει προσιτή κατοικία. Τα στοιχεία αποκαλύπτουν ένα πρόβλημα πολύ βαθύτερο από την απλή έλλειψη σπιτιών. Η Μαρία είναι 28 ετών και εργάζεται σε εταιρεία ψηφιακού μάρκετινγκ στην Αθήνα. Ο μισθός της φτάνει τα 1.150 ευρώ καθαρά. Για ένα διαμέρισμα 55 τετραγωνικών σε περιοχή κοντά στο κέντρο πληρώνει 620 ευρώ ενοίκιο. Με τους λογαριασμούς, τα κοινόχρηστα και τα βασικά έξοδα διαβίωσης, το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός της εξαφανίζεται πριν τελειώσει ο μήνας. Η ιστορία της δεν αποτελεί εξαίρεση. Αντιθέτως, περιγράφει τη νέα πραγματικότητα χιλιάδων νέων ανθρώπων στην Ελλάδα. Η δημόσια συζήτηση συνήθως ξεκινά και τελειώνει σε μία φράση: «Δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια». Η συγκεκριμένη εξήγηση ακούγεται λογική. Ωστόσο, τα διαθέσιμα δεδομένα δείχνουν ότι η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη.

Ο μύθος της έλλειψης κατοικιών

Στη θεωρία, η Ελλάδα δεν μοιάζει με χώρα που αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επισημαίνει ότι η χώρα διαθέτει μεγάλο οικιστικό απόθεμα σε σχέση με τον πληθυσμό της. Παράλληλα, περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ σημαντικό ποσοστό παραμένει κενό ή αναξιοποίητο. Με απλά λόγια, το πρόβλημα δεν αφορά αποκλειστικά την ποσότητα των ακινήτων. Αφορά κυρίως τη διαθεσιμότητα και τη λειτουργική αξιοποίηση αυτών των κατοικιών. Η συγκεκριμένη διαπίστωση ανατρέπει ένα βασικό αφήγημα που κυριαρχεί τα τελευταία χρόνια στην πολιτική και δημόσια συζήτηση. Εάν η Ελλάδα διέθετε πραγματικά ελάχιστες κατοικίες, τότε η εξήγηση θα ήταν απλή. Όμως η χώρα διαθέτει εκατοντάδες χιλιάδες κενά διαμερίσματα, παλαιά ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς, εξοχικές κατοικίες που χρησιμοποιούνται λίγες εβδομάδες τον χρόνο και χιλιάδες ιδιοκτησίες που απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις για να κατοικηθούν. Το ερώτημα επομένως αλλάζει. Δεν είναι «πόσα σπίτια υπάρχουν». Είναι «πόσα σπίτια μπορούν πραγματικά να κατοικηθούν από έναν νέο εργαζόμενο».

Η αγορά κατοικίας και το φαινόμενο της χωρικής ανισορροπίας

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτελεί μόνο οικονομικό πρόβλημα. Αποτελεί και πρόβλημα γεωγραφικής κατανομής. Οι περισσότερες θέσεις εργασίας υψηλής εξειδίκευσης συγκεντρώνονται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Ταυτόχρονα, μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών βρίσκεται σε περιοχές με χαμηλή οικονομική δραστηριότητα ή σε τουριστικές ζώνες όπου οι τιμές έχουν αποσυνδεθεί από τα τοπικά εισοδήματα. Στο πλαίσιο αυτό, η αγορά ακινήτων λειτουργεί με δύο διαφορετικές ταχύτητες. Από τη μία πλευρά υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν ανενεργά. Από την άλλη πλευρά, οι περιοχές με υψηλή ζήτηση εμφανίζουν συνεχή αύξηση τιμών, περιορισμένη προσφορά και έντονο ανταγωνισμό μεταξύ ενοικιαστών. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει συνεχιζόμενη άνοδο στις τιμές κατοικιών και το 2025. Η αύξηση ξεπερνά το 7%, παρά τη γενικότερη επιβράδυνση της ευρωπαϊκής οικονομίας. Η εξέλιξη αυτή αποκαλύπτει ότι η αγορά συνεχίζει να δέχεται ισχυρές πιέσεις, ακόμη και σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων.

Γιατί τα κενά σπίτια δεν επιστρέφουν στην αγορά

Η εύκολη απάντηση είναι να υποθέσει κάποιος ότι οι ιδιοκτήτες απλώς δεν επιθυμούν να νοικιάσουν τα ακίνητά τους. Η πραγματικότητα όμως είναι πιο περίπλοκη. Ένα μεγάλο ποσοστό κατοικιών κατασκευάστηκε πριν από δεκαετίες. Πολλά ακίνητα εμφανίζουν σοβαρά ενεργειακά προβλήματα, φθορές ή πολυϊδιοκτησιακά ζητήματα που καθιστούν δύσκολη την αξιοποίησή τους. Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν τη μακροχρόνια μίσθωση λόγω φορολογικών επιβαρύνσεων, φόβου επισφαλών ενοικιαστών ή υψηλού κόστους ανακαίνισης. Αποτέλεσμα είναι η δημιουργία ενός παράδοξου φαινομένου. Η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, όμως σημαντικό τμήμα τους παραμένει εκτός πραγματικής προσφοράς. Αυτό ακριβώς το σημείο εντοπίζει και το ΔΝΤ, το οποίο εισηγείται πολιτικές επανενεργοποίησης κενών ακινήτων και αξιοποίησης ανεκμετάλλευτου οικιστικού αποθέματος.

Ο παράγοντας Airbnb: ο πιο ορατός, αλλά όχι ο μοναδικός ένοχος

Καμία ανάλυση της ελληνικής στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να αγνοήσει την επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Από τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, πλατφόρμες όπως το Airbnb μεταμόρφωσαν την αγορά ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας. Ιδιαίτερα στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, χιλιάδες διαμερίσματα αποσύρθηκαν από τη μακροχρόνια μίσθωση και μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα. Η εξέλιξη αυτή μείωσε την προσφορά κατοικιών σε γειτονιές με ήδη αυξημένη ζήτηση. Σύμφωνα με οικονομικές μελέτες για την ελληνική αγορά ακινήτων, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνέβαλαν στην αύξηση των ενοικίων, ιδιαίτερα στα κέντρα των μεγάλων πόλεων. Ωστόσο, η σύνδεση Airbnb και στεγαστικής κρίσης απαιτεί προσοχή. Εάν το Airbnb αποτελούσε τη μοναδική αιτία, τότε η κατάργησή του θα έλυνε το πρόβλημα. Τα στοιχεία δεν υποστηρίζουν ένα τέτοιο συμπέρασμα. Η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει εκατοντάδες χιλιάδες κενές κατοικίες, πολλές από τις οποίες δεν συνδέονται με τον τουρισμό. Επιπλέον, η δεκαετής οικονομική κρίση περιόρισε δραστικά την κατασκευή νέων κατοικιών, ενώ η άνοδος των ξένων επενδύσεων και των προγραμμάτων Golden Visa αύξησε τη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές. Το Airbnb επομένως λειτούργησε ως επιταχυντής ενός ήδη υπάρχοντος προβλήματος. Δεν δημιούργησε μόνο του τη στεγαστική κρίση, αλλά συνέβαλε στη μετατροπή της σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά ζητήματα της χώρας.

Οι νέοι πληρώνουν το υψηλότερο τίμημα

Η μεγαλύτερη επίπτωση εμφανίζεται στις νεότερες ηλικίες. Η Eurostat καταγράφει την Ελλάδα στις πρώτες θέσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών. Πρακτικά, ένα πολύ μεγάλο ποσοστό πολιτών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του μόνο για στέγαση. Το φαινόμενο επηρεάζει άμεσα τη δημογραφική εξέλιξη της χώρας. Οι νέοι καθυστερούν να φύγουν από το πατρικό σπίτι. Αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας. Καθυστερούν την απόκτηση παιδιών. Αδυνατούν να αποταμιεύσουν. Απομακρύνονται από την ιδέα αγοράς κατοικίας. Η στεγαστική κρίση μετατρέπεται έτσι σε πρόβλημα κοινωνικής κινητικότητας και μακροπρόθεσμης ανάπτυξης.

Τι δεν λέει η πολιτική συζήτηση

Η κυρίαρχη πολιτική αντιπαράθεση εστιάζει συνήθως στα ενοίκια, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή στα στεγαστικά επιδόματα. Όλα αυτά επηρεάζουν την αγορά. Δεν αποτελούν όμως ολόκληρη την εικόνα. Η βαθύτερη αιτία βρίσκεται στην αδυναμία αξιοποίησης ενός τεράστιου υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών. Το ελληνικό στεγαστικό πρόβλημα δεν θυμίζει τις αγορές όπου απλώς λείπουν σπίτια. Θυμίζει περισσότερο μια αγορά στην οποία τα σπίτια υπάρχουν, αλλά παραμένουν κλειδωμένα, διάσπαρτα, απαξιωμένα ή οικονομικά απρόσιτα. Η διαφορά φαίνεται μικρή. Στην πραγματικότητα αλλάζει ολόκληρη τη συζήτηση.

Η νέα γενιά απέναντι στο μεγαλύτερο οικονομικό εμπόδιο της εποχής της

Για δεκαετίες, η κατοχή κατοικίας αποτελούσε βασικό στοιχείο οικονομικής ασφάλειας στην Ελλάδα. Σήμερα, η ίδια προοπτική απομακρύνεται για ένα μεγάλο μέρος των νέων εργαζομένων. Το ελληνικό παράδοξο της στέγασης δεν βρίσκεται στην απουσία κατοικιών. Βρίσκεται στην αντίφαση μιας χώρας που διαθέτει τεράστιο οικιστικό πλούτο, αλλά δυσκολεύεται να τον μετατρέψει σε προσιτή στέγη για τους πολίτες της. Και όσο αυτή η αντίφαση παραμένει άλυτη, η νέα γενιά δεν θα συγκρούεται μόνο με τις τιμές των ακινήτων. Θα συγκρούεται με το ίδιο το μοντέλο ανάπτυξης της χώρας.

Πηγές:

1. https://www.imf.org/en/news/articles/2026/03/24/cs-03242026-greece-staff-concluding-statement-of-the-2026-article-iv-consultation-mission?utm_source=chatgpt.com
2. https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025?utm_source=chatgpt.com
3. https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025?utm_source=chatgpt.com
4. https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?etrans=es&title=Living_conditions_in_Europe_-_housing&wpacode=6237&utm_source=chatgpt.com
5. https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=2a82cf07-3bea-4bbd-9cf7-e982f1cebb2f&utm_source=chatgpt.com
6. https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=be98197b-c29e-42b7-8800-ef58d54ad682&utm_source=chatgpt.com
7. https://www.ekathimerini.com/economy/real-estate/1300203/imf-tax-all-vacant-housing/?utm_source=chatgpt.com
8. https://www.naftemporiki.gr/wp-content/uploads/2026/03/ekthesi_dnt_ellada.pdf?utm_source=chatgpt.com
9. https://www.tovima.com/society/greece-tops-europe-in-housing-cost-burden/?utm_source=chatgpt.com