Πάνος Βενέρης: Μερικές σκέψεις σε… ΜΑΡΙΝΑδα

Rodiaki NewsRoom

Γράφει ο Πάνος Βενέρης, Αρχιτέκτων

Με αφορμή το δημόσιο διάλογο που ανοίχτηκε (έστω και ετεροχρονισμένα) για την προοπτική ανάπτυξης της νέας Μαρίνας Ρόδου, εκφράζω μερικές σκέψεις:

Αναμφισβήτητα τρεις ήταν οι περίοδοι που άφησαν ανεξίτηλο αποτύπωμα στην πολεοδομική διαμόρφωση της Ρόδου:

Α) Η ελληνιστική εποχή έως και τη Ρωμαιοκρατία (4ος π.Χ. αι. – 2ος μ.Χ. αι.), με τον λαμπρό «ιπποδάμειο» πολεοδομικό ιστό της.

Β) Η μετέπειτα «Ιπποτική» - μεσαιωνική περίοδος (14ος -16ος αι. μ.Χ) με τα λαμπρά τείχη και τα κτίρια εντός τους.

γ) Η «Ιταλική» κατοχή του προηγούμενου αιώνα μεταξύ των δεκαετιών ’20 – ’30 που άλλαξε άρδην τις λειτουργίες της πόλης μεταφέροντας τη ζωή εκτός των τειχών, οργανώνοντας και σχεδιάζοντας στην ουσία μια νέα πόλη (βλ «piano regolatore” του 1926) στοχεύοντας στην πολύπλευρη λειτουργικότητα αλλά και στον «ποιοτικό» τουρισμό, σχεδιασμός που υλοποιήθηκε μέσα σε λιγότερο από μια εικοσαετία.

Ακολούθησε η ενσωμάτωση με τον εθνικό κορμό που βρήκε την πόλη «πληγωμένη» από τον πόλεμο, όχι όμως ανεπανόρθωτα. Σηκώθηκαν μανίκια και άρχισε ένας αγώνας δρόμου για την ανασυγκρότησή της. Κύρια στόχευση και πάλι ο τουρισμός.

Εδώ αρχίζει η «περιπέτεια» του σχεδιασμού.

Το 1947, ταυτόχρονα με την ενσωμάτωση, το τότε Υπουργείο Ανοικοδομήσεως με Γενικό Διευθυντή τον αείμνηστο Κωνσταντίνο Δοξιάδη, εξέδωσε τον πρώτο τόμο μιας τεχνικής σειράς που αφορούσε στη Δωδεκάνησο, καταγράφοντας την υφιστάμενη κατάσταση εν όψει σύνταξης ενός Αναπτυξιακού Σχεδίου. Ακολούθησε το 1950 ο δεύτερος τόμος «Δωδεκάνησος – το οικιστικό και πλαστικό πρόβλημα», μια καταπληκτική αναφορά στα αρχιτεκτονικά - μορφολογικά στοιχεία του νομού δίδοντας έμφαση στη Ρόδο. Βλέπετε τότε το «δημόσιο» παρήγαγε εξαιρετικό επιστημονικό έργο ιδίοις πόροις, υλικών τε και ανθρωπίνων!.. Αργότερα ο Δοξιάδης αποχώρησε από το Υπουργείο για να κάνει διεθνή καριέρα ως πολεοδόμος.

Το πρώτο σχέδιο πόλης της Ρόδου θεσμοθετείται το 1950 πάνω στα πρότυπα του προγενέστερου Ιταλικού «piano regolatore» προβλέποντας χαμηλή δόμηση. Ακολούθησε ένα γαϊτανάκι τροποποιήσεων ιδίως κατά τη δεκαετία του ’60 αυξάνοντας σταδιακά τη δόμηση (παραπέμποντας ουσιαστικά σε μεγάλο αστικό κέντρο) δίδοντας έμφαση στην τουριστική ανάπτυξη μέσα από ιδιαίτερα «ευνοϊκούς» όρους δόμησης για ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις (επιτρέποντας έως και 6 ορόφους) προκειμένου να εξυπηρετηθεί το έντονα αναπτυσσόμενο τουριστικό κύμα. Έτσι, ιδίως το Νιοχώρι που αποτελούσε στην ουσία κηπούπολη, μετατράπηκε, καλώς ή κακώς, σε αυτό που σήμερα γνωρίζουμε. Ο Στέφανος Μάνος, το 1979 ως Υπουργός Περιβάλλοντος, σε μια προσπάθεια πολεοδομικής – δομικής εξυγίανσης της πόλης, «έριξε» οριζόντια τους συντελεστές δόμησης και τα ύψη σε όλη την πόλη, περιορίζοντας έτσι την άκρατη «τσιμεντοποίηση».

Δέκα χρόνια πριν, το 1969 ο Κωνσταντίνος Δοξιάδης συντάσσει το πρώτο «Ρυθμιστικό Σχέδιο» της πόλης (και από τα πρώτα της χώρας), μια εξαιρετική μελέτη στρατηγικού χαρακτήρα σε επίπεδο προβλέψεων και αναπτυξιακών στοχεύσεων που αν υλοποιούνταν στο σύνολό τους (και βέβαια εφαρμόζονταν στην εξειδίκευσή της ορθά) η Ρόδος σήμερα θα είχε σήμερα άλλη μορφή και λειτουργικότητα. Στο ρυθμιστικό αυτό σχέδιο, προσδιόρισε ως χώρο τουριστικής ανάπτυξης με παράλληλη κατασκευή μαρίνας, την περιοχή «Κρητικά». Ήταν η πρώτη χωροθέτηση μαρίνας με πλήρη και αναλυτικό σχεδιασμό, δίχως να επιβαρύνει την πόλη, σχεδιασμός όμως που ουδέποτε υλοποιήθηκε.

Δείτε πως ο ίδιος περιγράφει στο Ρυθμιστικό Σχέδιο την υφιστάμενη κατάσταση της πόλης το 1969 σε σχέση με το σχεδιασμό των τουριστικών εγκαταστάσεων της.

….«Η ειδική μεταχείρισις των ξενοδοχείων από απόψεως επιτρεπομένων ορόφων και όρων δομήσεως, έχει αλλάξει τον αρχικόν χαρακτήρα κηπουπόλεως που είχε η νέα πόλις της Ρόδου και έχει δημιουργήσει και θα δημιουργήσει πολλά προβλήματα εις την εξυπηρέτηση της πόλεως τόσον από απόψεως οδικού δικτύου και χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων όσον και έργων υποδομής, ιδρεύσεως και αποχετεύσεως. Υπό τας ανωτέρω συνθήκας καθίσταται προβληματική η διατήρησις του ευχαρίστου τουριστικού χαρακτήρος της Ρόδου με κίνδυνον, πλην της επιβαρύνσεως εις δίκτυα και έργα υποδομής, να αλλοιωθεί και να μετατραπεί εις πυκνόν οικισμόν πολυώροφων ξενοδοχείων εις ελαχίστας υπ’ αλλήλων αποστάσεις, δίκην πολυκατοικιών και χωρίς θέαν, πράσινον, ήλιον, φως που είναι απαραίτητοι προϋποθέσεις δια ξένον τουρισμόν»….

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός που προαναφέραμε, δεν συμπεριελάμβανε την παλιά πόλη η οποία, σε μια προσπάθεια να ενσωματωθεί στις λειτουργίες της νέας πόλης, αντιμετωπίστηκε από την πολιτεία όχι ως μνημειακό σύνολο αλλά ως επέκτασή της!... Έτσι, το 1961 θεσμοθετήθηκε το «ρυμοτομικό» της παλιάς πόλης το οποίο, αδιαφορώντας εν πολλοίς για τον υφιστάμενο μνημειακό ιστό, προέβλεπε τη διάνοιξη οδικών αξόνων εντός της αλλά και τη δημιουργία ενός περιμετρικού δρόμου εσωτερικά των τειχών. Το σχέδιο αυτό ουδέποτε εφαρμόστηκε (ευτυχώς) χάριν στις προσπάθειες της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας που «έβαλε πλάτη» προκειμένου να διατηρηθεί ο μνημειακός χαρακτήρας του μοναδικού αυτού οικιστικού συνόλου. Ωστόσο, το «ρυμοτομικό» της παλιάς πόλης, ω του θαύματος, παραμένει ακόμα σε ισχύ!...

Σε ισχύ επίσης παραμένουν και ρυθμίσεις του εκτός των τειχών σχεδίου που προβλέπουν τον «εκμοντερνισμό» των Μαρασιών (των Ελληνικών οικιστικών θυλάκων που δημιουργήθηκαν κατά τη διάρκεια της Τουρκοκρατίας), τα οποία αντιμετωπίζονται όχι ως παραδοσιακοί πυρήνες αλλά ως οποιοιδήποτε οικιστικοί θύλακες… Ευτυχώς και εδώ δεν πρόλαβαν να εφαρμοστούν όλες οι προβλεπόμενες ρυθμίσεις, χάριν επίσης στις προσπάθειες κάποιων ανθρώπων και ιδίως της Εφορείας Νεότερων Μνημείων. Άλλως, η νέα πόλη δεν θα είxε τίποτε να επιδείξει από το νεότερο Ελληνικό παρελθόν της. Παραδόξως, ούτε και εδώ αυτές οι ρυθμίσεις του σχεδίου έχουν καταργηθεί. Έτσι και πάλι ω του θαύματος, έχουμε πολεοδομικό σχεδιασμό σε ισχύ που επίσης δεν εφαρμόζεται έστω και εν μέρει!..

Το 1987 θεσμοθετήθηκε το «Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της πόλεως Ρόδου», ένα σχέδιο «αρχών» για την ανάπτυξή της. Το σχέδιο αυτό αντικατέστησε στην ουσία το «ρυθμιστικό» Δοξιάδη και με βάση αυτό πολεοδομήθηκαν αργότερα οι περιοχές των Αγ. Αποστόλων και

Ασγούρου. Δεν είχε ωστόσο ουδεμία πρόνοια για δημιουργία μαρίνας. Σήμερα είναι ανενεργό και ανεπίκαιρο.

Το 2005 έγινε μια πολύ σοβαρή προσπάθεια επικαιροποίησής του από το Δήμο Ρόδου και μάλιστα με μελετητές από το επιστημονικό δυναμικό του που έμεινε όμως και αυτή στα «χαρτιά». Κρίμα…

Στα «χαρτιά» επίσης έμειναν δυο απόπειρες για αναθεώρηση του σχεδίου της παλιάς πόλης (αυτό που δεν καταργήθηκε αλλά ούτε και εφαρμόζεται). Η πρώτη, με σχέδιο που συντάχθηκε τη δεκαετία του ’80 και η δεύτερη με σχέδιο που συντάχθηκε (από επιστημονικό προσωπικό του Δήμου Ρόδου ) στα τέλη της πρώτης δεκαετίας του 21ου αιώνα. Η μελέτη αυτή, μια αξιολογότατη προσπάθεια, έφτασε στην οριστική της μορφή το 2012 αλλά έκτοτε …αγνοείται η τύχη της κάπου κεντρικά. Δυο φορές κρίμα… Έτσι, η παλιά πόλη είναι ίσως το μοναδικό μνημειακό σύνολο Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς, που στερείται σχεδιασμού αντάξιου του χαρακτήρα της. Τρεις φορές κρίμα…

Μετά από τόσες μελέτες, πρόσφατα ανατέθηκε από το ΥΠΕΝ μια μελέτη ανάπτυξης αλλά και θέσπισης κανονιστικών όρων δόμησης για όλο το νησί, το λεγόμενο «Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο νήσου Ρόδου». Μετά από μια σειρά παρόμοιων μελετών (υπενθυμίζω την Ειδική Χωροταξική Μελέτη του νησιού, τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια των πρώην Καποδιστριακών Δήμων κλπ) προσπάθειες που έμειναν και αυτές «στα χαρτιά», ελπίζω αυτή τη φορά το σχέδιο αυτό να θεσμοθετηθεί μέσα από ένα ευρύ κοινωνικό διάλογο και να αποκτήσει επιτέλους το νησί ένα ολοκληρωμένο σχεδιασμό τόσο στρατηγικού όσο και εφαρμοστικού χαρακτήρα. Ίδωμεν…

Η σύντομη αυτή αναφορά στο Χωρικό Σχεδιασμό του νησιού και κυρίως της πόλης, έγινε προκειμένου να καταδείξουμε ότι ο τόπος αυτός οδεύει σχεδόν στον …αυτόματο πιλότο, μη υποκείμενος σε ένα ολοκληρωμένο, κοινά αποδεκτό και θεσμικά κατοχυρωμένο αναπτυξιακό κανόνα . Έτσι όμως δουλειά δεν γίνεται και πάντοτε θα «πέφτουμε από τα σύννεφα», όταν θεωρούμε ότι ….«πιανόμαστε στον ύπνο» όπως καλή ώρα με την περίπτωση της αναθεώρησης των όρων δόμησης της νέας μαρίνας Ρόδου που είναι και το θέμα μας.

Η μαρίνα λοιπόν αυτή, από …περιφερόμενος Ιουδαίος (υπενθυμίζω ότι προβλέφθηκε η κατασκευή της αρχικά στα Κρητικά το 1969 και μετά στο Φαληράκι στα τέλη της δεκαετίας του ΄80, ιδέες όμως που για διαφορετικούς λόγους δεν «περπάτησαν»), εν τέλει χωροθετήθηκε το 1993 στη θέση που σήμερα γνωρίζουμε (στην περιοχή «Ζέφυρος», μια αστική περιοχή και παράλληλα όχι καλή θέση για τέτοια χρήση που δεν είναι όμως της παρούσας να αναπτύξουμε). Ιδιοκτησιακά, ανήκε αρχικά στον ΕΟΤ, έπειτα μεταβιβάστηκε στο Δήμο Ρόδου για να παραχωρηθεί εν τέλει από αυτόν ως προς τη χρήση – λειτουργία - εκμετάλλευση σε ιδιωτικό σχήμα.

Ο αρχικός σχεδιασμός του ΕΟΤ προέβλεπε ως προς τις χερσαίες εγκαταστάσεις ελάχιστη δόμηση (με τα απολύτως απαραίτητα κτίρια για την εξυπηρέτηση των λειτουργιών της) με μέγιστο ύψος τα 10.00 μ. Ο σχεδιασμός αυτός αναθεωρήθηκε το 2010 (Α’ φάση υλοποίησης) προβλέποντας χερσαία ζώνη με συνολικό εμβαδόν Οικοδομικών Τετραγώνων (ΟΤ) 89.640 μ2, συνολική εκμετάλλευση - δόμηση 24.316 μ2 και μέγιστο ύψος κτιρίων 10.00 μ., παρεκκλίνοντας έτσι κατά πολύ του αρχικού σχεδιασμού, προσθέτοντας κυρίως

εμπορικές δραστηριότητες. Η επέκταση της μαρίνας (Β φάση) θεσμοθετήθηκε το 2012 και προέβλεπε προσθήκη Οικοδομικών Τετραγώνων συνολικού εμβαδού 29. 512 μ2 με συνολική εκμετάλλευση – δόμηση 11.510,00 μ2 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος πάλι 10.00 μ., προσθέτοντας αυτή τη φορά και κατοικίες. Έτσι, η συνολική προβλεπόμενη δόμηση Α’ και Β’ φάσης ανήλθε στα 37.000 μ2 περίπου και μέγιστο ύψος κτιρίων 10.00 μ. Υπήρξαν τότε αντιδράσεις γιατί αυτή η προβλεπόμενη δόμηση θεωρήθηκε μεγάλη. Για να έρθει εν τέλει το επίμαχο θεσμικό πλαίσιο της 31.12.2023 που αναθεωρεί συντριπτικά τις προγενέστερες ρυθμίσεις προσθέτοντας και άλλες χρήσεις (όπως ξενοδοχεία κλπ), υπερδιπλασιάζοντας την (ήδη μεγάλη) προβλεπόμενη δόμηση (από σε 37.000 μ2 σε 87.600 μ2) και προσδιορίζοντας ύψη κτιρίων που σε ορισμένες των περιπτώσεων μπορούν να φτάσουν τα 28.00 μ.

Δημιουργείται έτσι μια νέα πόλη μέσα στην πόλη και μάλιστα στο παραλιακό της μέτωπο. Δυο πόλεις, ή έστω πολεοδομικές ενότητες, με ελάχιστους δεσμούς συνοχής, την ώρα που το κυρίως ζητούμενο στο σύγχρονο σχεδιασμό είναι οι συνέργειες και το «άνοιγμα» στη θάλασσα. Έτσι, ο χώρος της μαρίνας, ένας αρχικά δημόσιος χώρος, μετατρέπεται από λιμενική υποδομή για την εξυπηρέτηση των αναγκών της πόλης αλλά και του νησιού, σε περίκλειστο χώρο προς εκμετάλλευση τύπου real estate πολυτελείας. Είναι αυτό άραγε το ζητούμενο;

Δεν πρόκειται ασφαλώς να σχολιάσω τα τεχνικά χαρακτηριστικά του τελικού σχεδιασμού γιατί ο στόχος της παρούσας παρέμβασης είναι άλλος και κινείται σε επίπεδα αρχών οι οποίες συνοπτικά είναι:

Αρχή πρώτη. Η έλλειψη σχεδιασμού οδηγεί σε αποσπασματικές λύσεις. Πρέπει επί τέλους να μπει ένα τέλος σ’ αυτό το μοντέλο «ανάπτυξης». Ότι γίνεται στην πόλη και κατ’ επέκταση στο νησί πρέπει να είναι προϊόν ολοκληρωμένου σχεδιασμού.

Αρχή δεύτερη. Ο δημόσιος χώρος δεν μπορεί να είναι «εμπορεύσιμο αγαθό». Ανήκει σε όλους και πρέπει να αποσκοπεί κυρίως στην κοινή ωφέλεια. Ζητούμενο δεν είναι η άνευ όρων «εκμετάλλευσή» του αλλά ο εναρμονισμός με τις αρχές της «βιώσιμης ανάπτυξης» μέσα από συνέργειες πολεοδομικού, αισθητικού, λειτουργικού, ιστορικού αλλά και οικονομικού χαρακτήρα.

Αρχή τρίτη. Εμπιστευόμαστε την κοινή λογική. Η θεμελιώδης διαφορά μεταξύ ιδιώτη και δημοσίου είναι ότι ο μεν πρώτος αποσκοπεί στο κέρδος το δε δεύτερο αποσκοπεί (ή πρέπει να αποσκοπεί) στο δημόσιο συμφέρον. Η σύμπραξη των δυο είναι επιθυμητή και επωφελής αρκεί να μην είναι ετεροβαρής καθότι ενώ το ιδιωτικό συμφέρον είναι ξεκάθαρο, το αντίστοιχο δημόσιο εξακολουθεί να παραμένει μια συγκεχυμένη έννοια που χρησιμοποιείται πολλές φορές κατά το δοκούν.

Αρχή τέταρτη. Η απαξίωση (σκόπιμη ή μη) οδηγεί σε στρεβλώσεις. Όταν απαξιώνεις κάτι, αυτό αντικαθίσταται από κάτι άλλο το οποίο «εξαγνίζεται» de facto, ακριβώς διότι συγκρίνεται και λειτουργεί σε αντιδιαστολή με το ήδη απαξιωμένο.

Αρχή πέμπτη. Δεν ευθύνεται για τα πάντα ο λεγόμενος κρατικός «συγκεντρωτισμός». Οι τοπικές κοινωνίες, πρέπει να έχουν άποψη για τον τόπο τους και να διεκδικούν τα «θέλω» τους βγαίνοντας μπροστά.

Εν προκειμένω, καταστρατηγήθηκαν κατά την κρίση μου και οι πέντε ως άνω αρχές. Έτσι, μέσα σ’ ένα απαξιωμένο οικιστικά περιβάλλον (βλ. βομβαρδισμένο τοπίο της πρώην βιομηχανικής ζώνης «Κόβα»), απουσία οποιασδήποτε στρατηγικού χαρακτήρα πολεοδομικής «πρόνοιας», ένας δημόσιος χώρος (λιμενική υποδομή) μετατρέπεται σε ιδιωτικό και μεταλλάσσεται σταδιακά ως προ τη χρήση μεγιστοποιώντας την «εκμετάλλευση», καθιστώντας επί της ουσία το πρωτεύον δευτερεύον (η λιμενική υποδομή μετατρέπεται πλέον σε «άλλοθι») και τη σύμπραξη δημοσίου – ιδιωτικού τομέα, ετεροβαρή. Με τον τρόπο αυτό ασφαλώς και δεν υπηρετούνται οι αρχές της λεγόμενης «βιώσιμης ανάπτυξης».

Ο Δήμος Ρόδου (για την ακρίβεια η προηγούμενη Δημοτική Αρχή αλλά και σχεδόν το σύνολο του Δ.Σ), ως «ιδιοκτήτης» της έκτασης αλλά και ως διαχειριστής της πόλης (έχοντας επομένως πρωτεύοντα ρόλο στην όλη υπόθεση), έχει ήδη συνηγορήσει με τις ως άνω προβλεπόμενες ρυθμίσεις. Θα έχει ασφαλώς τους λόγους του.

Ως πρώην πρόεδρος του ΤΕΕ Δωδ/σου αλλά και ως πολίτης που έχει επί δεκαετίες ασχοληθεί με τα λεγόμενα «κοινά» αυτού του τόπου, καταθέτω και αυτή τη φορά την άποψή μου, βουτηγμένη στη …μαρινάδα των μέχρι στιγμής εμπειριών μου, με τρόπο συνοπτικό και περιοριζόμενη σε επίπεδο αρχών, προκειμένου να εμπλουτίσω το δημόσιο διάλογο που (επί τέλους) βλέπω ότι αρχίζει να αναπτύσσεται. Ελπίζω να επεκταθεί και σε άλλα θέματα.

Λύσεις υπάρχουν πολλές. Τίποτε δεν είναι μονοσήμαντο. Αρκεί να υπάρχουν απόψεις προς συζήτηση και διάθεση για σύνθεση που οδηγεί πάντοτε οδηγεί στα βέλτιστα αποτελέσματα.

Ας ανασηκώσουμε λοιπόν τα μανίκια για την αναδιοργάνωση της ιστορικής μας πόλης, μέσα από ένα πλαίσιο αρχών, με γνώμονα την ανάδειξη της ταυτότητάς της.

Έστω και αργά και ανεξαρτήτου αποτελέσματος, πιστεύω ότι τίποτε δεν πάει χαμένο. Τελικός κριτής παραμένει σε κάθε περίπτωση η ιστορία…

Πηγή φωτογραφίας: Πρώτο Θέμα