Κτηματολόγιο: Νέα διαδικασία για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» – Τι αλλάζει από 16 Σεπτεμβρίου

Rodiaki NewsRoom

Μια νέα διαδρομή για τη διόρθωση ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ανοίγει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, με σημαντικές αλλαγές για όσους διεκδικούν την αναγνώριση της κυριότητάς τους μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Το νέο καθεστώς βάζει συγκεκριμένους κανόνες τόσο στη διαδικασία που προηγείται της δικαστικής συζήτησης όσο και στα στοιχεία με τα οποία ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να τεκμηριώνει ότι νέμεται το ακίνητο επί σειρά ετών.

Στην καρδιά της αλλαγής βρίσκεται η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, η οποία μετατρέπεται ουσιαστικά σε αναγκαίο προδικαστικό βήμα. Παράλληλα, καθιερώνεται σαφέστερο αποδεικτικό πλαίσιο, με συγκεκριμένα έγγραφα, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις και υποχρεωτική δήλωση του ακινήτου στο Ε9 για τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Οι αλλαγές εισάγονται με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026, το οποίο τροποποιεί το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998 και δημιουργεί ειδική διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που έχουν καταγραφεί στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Η πρακτική σημασία της ρύθμισης είναι μεγάλη, καθώς επιχειρεί να οργανώσει σε ενιαίο πλαίσιο υποθέσεις οι οποίες μέχρι σήμερα μπορούσαν να οδηγήσουν σε μακρόχρονες δικαστικές διαδικασίες. Ειδικά όταν το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικά του δικαιώματα, ανοίγει ο δρόμος για διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής μέσω του πρακτικού διαμεσολάβησης, χωρίς να χρειάζεται να ολοκληρωθεί η δικαστική αντιδικία.

Υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν από τη συζήτηση της αγωγής

Η βασικότερη διαδικαστική αλλαγή αφορά την καθιέρωση υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης.

Όταν ο ενδιαφερόμενος ασκεί αναγνωριστική αγωγή κυριότητας, επικαλούμενος έκτακτη χρησικτησία για ακίνητο που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», πριν συζητηθεί η υπόθεση στο δικαστήριο θα πρέπει να έχει προηγηθεί προσφυγή σε διαπιστευμένο Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή.

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι κάτοχος πτυχίου Νομικής και να επιλέγεται από το ειδικό μητρώο. Η διαδικασία δεν έχει προαιρετικό χαρακτήρα: εάν παραλειφθεί η υποχρεωτική αρχική συνεδρία, η συνέπεια είναι το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής.

Πριν πραγματοποιηθεί η συνεδρία, εκείνος που επισπεύδει τη διαδικασία πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο φέρει την υπογραφή του διαμεσολαβητή, και να καταβάλει το προβλεπόμενο πάγιο τέλος.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στον χρόνο που μεσολαβεί. Η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία μπορεί να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων. Εάν δεν τηρηθεί η συγκεκριμένη προθεσμία, το πρακτικό της διαμεσολάβησης είναι άκυρο.

Με αυτόν τον τρόπο, η νέα διαδικασία δημιουργεί ένα οργανωμένο στάδιο πριν από την ουσιαστική εξέταση της διαφοράς, στο οποίο δεν διερευνάται μόνο η δυνατότητα συμφωνίας, αλλά πραγματοποιείται και έλεγχος των βασικών στοιχείων στα οποία στηρίζεται η επίκληση της χρησικτησίας.

Τα αποδεικτικά στοιχεία που πρέπει να υπάρχουν

Σημαντική αλλαγή αποτελεί και η τυποποίηση των αποδεικτικών προϋποθέσεων. Ο ενδιαφερόμενος δεν αρκεί πλέον να επικαλείται γενικά πραγματικά περιστατικά που αποδεικνύουν τη νομή του ακινήτου, αλλά πρέπει να προσκομίζει συγκεκριμένες κατηγορίες στοιχείων.

Ο Κτηματολογικός Διαμεσολαβητής καλείται να επιβεβαιώσει ότι έχουν κατατεθεί τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία.

Μεταξύ αυτών μπορούν να περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια συμβόλαια ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, καθώς και δηλώσεις που έχουν υποβληθεί σε δημόσιες υπηρεσίες ή φορολογικές αρχές.

Στο αποδεικτικό υλικό μπορούν επίσης να ενταχθούν οικοδομικές άδειες, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, αλλά και ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής. Για τα τελευταία τίθεται συγκεκριμένη χρονική προϋπόθεση, καθώς θα πρέπει να έχουν συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Το πλαίσιο δεν περιορίζεται, ωστόσο, στα παραπάνω έγγραφα. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει επιπλέον τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις.

Σε αυτές απαιτείται να γίνεται ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή του ακινήτου, ενώ πρέπει να περιγράφονται με σαφήνεια κρίσιμα χαρακτηριστικά του, όπως το εμβαδόν, η θέση και τα όριά του. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται οι καταθέσεις να συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο και με το χρονικό διάστημα που απαιτείται για τη θεμελίωση έκτακτης χρησικτησίας.

Πρόσθετη και ιδιαίτερα σημαντική προϋπόθεση αποτελεί η φορολογική εικόνα του ακινήτου. Απαιτείται Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Η μακρόχρονη φορολογική δήλωση της περιουσίας εντάσσεται έτσι στα βασικά στοιχεία που πρέπει να συνοδεύουν την υπόθεση.

Η διαδικασία όταν το Δημόσιο δεν διεκδικεί το ακίνητο

Το νέο πλαίσιο αποκτά ιδιαίτερη σημασία στις υποθέσεις στις οποίες το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.

Σε αυτή την περίπτωση παρέχεται η δυνατότητα στα εμπλεκόμενα μέρη να συντάξουν πρακτικό διαμεσολάβησης, στο οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιτίθεται στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια επικυρωμένο αντίγραφό του καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Στη νέα εγγραφή, ως αιτία απόκτησης της κυριότητας αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία.

Προτού ολοκληρωθεί η συγκεκριμένη διαδικασία, πρέπει να έχει υποβληθεί και η προβλεπόμενη δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται μαζί με το πρακτικό.

Η δυνατότητα αυτή μπορεί να περιορίσει αισθητά τον χρόνο που απαιτείται για την οριστική διευθέτηση μιας υπόθεσης, όταν δεν υπάρχει ουσιαστική αμφισβήτηση από το Δημόσιο. Αντί να αναμένεται η πλήρης εξέλιξη μιας δικαστικής αντιδικίας, η διόρθωση μπορεί να προχωρήσει μέσω του πρακτικού, εφόσον βέβαια πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις που προβλέπει το νέο καθεστώς.

Υπάρχει, πάντως, σαφής εξαίρεση: η συγκεκριμένη διαδικασία δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε πράγματα που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή έχουν κοινόχρηστο χαρακτήρα.

Τι προβλέπεται για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει και για τις οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες οι οποίες έχουν καταχωριστεί στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ο γενικός κανόνας είναι ότι για τη διόρθωση της αρχικής εγγραφής σε αυτές τις περιπτώσεις υποβάλλεται αίτηση αντί αγωγής. Η εικόνα αλλάζει, όμως, όταν ο ενδιαφερόμενος στηρίζει το δικαίωμα κυριότητάς του σε έκτακτη χρησικτησία. Τότε απαιτείται να ακολουθηθεί η διαδικασία της προβλεπόμενης αγωγής και, κατά συνέπεια, να τηρηθούν οι νέες προϋποθέσεις.

Στην πράξη, ο Ν. 5326/2026 δημιουργεί ένα περισσότερο δομημένο σύστημα για μία κατηγορία ακινήτων που έχει προκαλέσει σημαντικές εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο. Η διαμεσολάβηση αποκτά διπλό ρόλο: αφενός λειτουργεί ως μηχανισμός για την πιθανή επίλυση της διαφοράς και αφετέρου ως στάδιο ελέγχου του αποδεικτικού υλικού που συνοδεύει τον ισχυρισμό περί έκτακτης χρησικτησίας.

Για ιδιοκτήτες και δικηγόρους, το βάρος μεταφέρεται πλέον σε μεγάλο βαθμό στην έγκαιρη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών. Λογαριασμοί, παλαιά συμφωνητικά, τοπογραφικά, φορολογικές δηλώσεις και ένορκες βεβαιώσεις αποκτούν καθοριστική σημασία, καθώς πρέπει να συγκροτούν έναν φάκελο που να ανταποκρίνεται στις συγκεκριμένες απαιτήσεις του νόμου.

Το νέο καθεστώς τίθεται σε εφαρμογή στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Από εκείνη την ημερομηνία, όσοι επιδιώκουν την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα πρέπει να ακολουθούν τη νέα διαδικασία και να πληρούν τις προβλεπόμενες διαδικαστικές και αποδεικτικές προϋποθέσεις.

newmonwey.gr