Η στεγαστική κρίση έφτασε «βαθιά στα μεσαία εισοδήματα»

Rodiaki NewsRoom

Η Ελλάδα βρίσκεται στη δυσκολότερη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση ως προς το κόστος στέγασης. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2025 το 34,6% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών πήγε σε στεγαστικές δαπάνες, έναντι 18,9% στην ΕΕ.

Την ίδια ώρα, οι τιμές των κατοικιών έχουν ξεπεράσει το ιστορικό υψηλό που είχαν καταγράψει πριν από την οικονομική κρίση, ενώ η επιβάρυνση δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλά εισοδήματα.

Η εικόνα αποτυπώνεται στο κεφάλαιο «Η στέγαση στην Ελλάδα: προκλήσεις και προτάσεις πολιτικής» της τριμηνιαίας έκθεσης του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) «Η Ελληνική Οικονομία».

Το κεφάλαιο συνθέτει τα ευρήματα δύο μελετών του Ιδρύματος που έχουν ήδη δημοσιευθεί: μιας μελέτης για τη διαΝΕΟσις για την αγορά κατοικίας και μιας μελέτης για την Τράπεζα της Ελλάδος για τη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών. Τα ευρήματα αυτά τα συνδέει με την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, η οποία ολοκληρώθηκε το καλοκαίρι του 2026 και στον σχεδιασμό της οποίας συμμετείχε το ίδιο το ΙΟΒΕ.

Η προσφορά παραμένει περιορισμένη

Οι τιμές των ακινήτων είχαν χάσει πάνω από το 40% της αξίας τους στην κρίση. Από το 2017 ανεβαίνουν αδιάκοπα, και η άνοδος δεν επιβραδύνθηκε ούτε στην πανδημία. Τα τελευταία χρόνια ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος κινείται κοντά στο 10%, με την άνοδο να είναι εντονότερη στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.

Ανοδικά κινούνται και τα ενοίκια, αν και κατά το ΙΟΒΕ η εικόνα είναι «λιγότερο ευκρινής». Η σχετική συνιστώσα του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή επιταχύνθηκε από 1,3% το 2022 σε 5,1% το 2024. Για το 2025, σύμφωνα με την έκθεση, ο ρυθμός αύξησης φτάνει το 10%.

Δύο δείκτες αποτίμησης συμπληρώνουν την εικόνα. Ο λόγος τιμών πώλησης προς ενοίκια έχει ξεπεράσει τα επίπεδα του 2008. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές ανεβαίνουν ταχύτερα από τα ενοίκια, κάτι που το ΙΟΒΕ ερμηνεύει ως ένδειξη ισχυρού επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ο λόγος τιμών προς εισόδημα πλησιάζει τα ιστορικά του υψηλά: οι τιμές απομακρύνονται από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.

Καθοριστικό ρόλο παίζει η υστέρηση της προσφοράς. Η κατασκευαστική δραστηριότητα κατέρρευσε στην κρίση και άρχισε να ανακάμπτει μόλις γύρω στο 2018. Όταν η ζήτηση επανήλθε, βρήκε ένα οικιστικό απόθεμα που δεν είχε ανανεωθεί ουσιαστικά επί μία δεκαετία.

Παρά την ανάκαμψη, οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ υπολείπονται ακόμη του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί αισθητά λόγω των τιμών ενέργειας και πρώτων υλών και του ακριβότερου δανεισμού.

Προς την ίδια κατεύθυνση λειτουργούν οι απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης: βελτιώνουν το απόθεμα, αλλά ανεβάζουν το κόστος νέας κατασκευής και ανακαίνισης, κόστος που κατά το ΙΟΒΕ συνήθως μετακυλίεται σε αγοραστές και ενοικιαστές.

Το παράδοξο των κενών κατοικιών

Περίπου μία στις τρεις κατοικίες στην Ελλάδα είναι κενή. Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, όμως, πρόκειται κυρίως για εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες στην περιφέρεια, όπου οι ανάγκες είναι συχνά μικρότερες. Στην Αττική, όπου η ζήτηση είναι εντονότερη, το ποσοστό κενών κατοικιών είναι το χαμηλότερο στη χώρα.

πιπλέον, μέρος του αποθέματος διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, χιλιάδες ακίνητα, κληρονομιά των «κόκκινων» δανείων, παραμένουν σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού. Συνολικά, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος δεν είναι άμεσα διαθέσιμο για μόνιμη κατοίκηση.

Συγκρατημένη η εγχώρια ζήτηση

Από την πλευρά της ζήτησης, οι εγχώριες και οι εξωτερικές τάσεις κινούνται σε διαφορετικές κατευθύνσεις. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώνεται με γρήγορους ρυθμούς από το 2010 και ο δανεισμός των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημά τους υποχωρεί.

Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν το 2025 σε 2,1 δισ. ευρώ, έναντι περίπου 15 δισ. ευρώ το 2007. Η αύξηση των επιτοκίων το 2022–2024 συνέβαλε στην επιβράδυνση, όμως κατά το ΙΟΒΕ δεν αρκεί για να εξηγήσει μια τόσο μακροχρόνια υποχώρηση. Το αποτέλεσμα είναι μια «αρκετά συγκρατημένη» εγχώρια ζήτηση.

Η συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας στην Αττική εστιάζει γεωγραφικά τη ζήτηση, ενώ η μείωση του μέσου μεγέθους των νοικοκυριών στρέφει το ενδιαφέρον σε μικρότερες κατοικίες. Αντίθετα, η ζήτηση από το εξωτερικό στηρίζει την άνοδο των τιμών από το 2018. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξάνονταν έως πρόσφατα, σε σημαντικό βαθμό μέσω του προγράμματος της Χρυσής Βίζας.

Το ΙΟΒΕ διατυπώνει και μια σαφή επιφύλαξη για τις επιδοτήσεις της ζήτησης. Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» ενισχύουν προσωρινά τη ζήτηση. Σε μια αγορά όπου η προσφορά δεν μπορεί να προσαρμοστεί εύκολα, όμως, μέρος του οφέλους τους κινδυνεύει να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές.

Ποιοι πληρώνουν το μεγαλύτερο τίμημα

Ο εθνικός μέσος όρος δεν δείχνει ποιοι σηκώνουν το βάρος. Σε αυτό απαντά η μελέτη του ΙΟΒΕ που δημοσιεύθηκε στο 61ο Οικονομικό Δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος. Η μελέτη βασίζεται σε μικροδεδομένα της Έρευνας Χρηματοοικονομικής Κατάστασης και Κατανάλωσης των Νοικοκυριών (HFCS) για το 2021 και εξετάζει με ενιαίο τρόπο ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς και τις περιφερειακές διαφορές.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η επιβάρυνση επιδεινώνεται, δεν περιορίζεται πλέον στα χαμηλά εισοδήματα και είναι εντονότερη στα αστικά κέντρα. Ο κυριότερος παράγοντας είναι το καθεστώς στέγασης. Το 2021 το 60,1% των ενοικιαστών και το 48,6% των ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο δαπανούσαν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Για τους ιδιοκτήτες χωρίς δάνειο το ποσοστό ήταν 12,6%. Τα στοιχεία αυτά προηγούνται της επιτάχυνσης των ενοικίων που ακολούθησε.

Δεύτερος καθοριστικός παράγοντας είναι η αγορά εργασίας: το ίδιο όριο ξεπερνούσε το 50,2% των ανέργων. Ακολουθούν οι νέοι, με το ποσοστό στις ηλικίες 18–29 ετών να φτάνει το 52,7%, τα μικρά νοικοκυριά και κυρίως οι μονογονεϊκές οικογένειες.

Το ΙΟΒΕ σημειώνει ότι η Ελλάδα έχει υψηλή ιδιοκατοίκηση και «σχεδόν ανύπαρκτο κοινωνικό απόθεμα». Σε μια τέτοια αγορά, η προσιτότητα της στέγασης εξαρτάται, πέρα από το εισόδημα, από το καθεστώς στέγασης, την απασχόληση, τα δημογραφικά χαρακτηριστικά και τον τόπο διαμονής του νοικοκυριού. Μια αποτελεσματική πολιτική δεν μπορεί, επομένως, να στηρίζεται μόνο στο εισοδηματικό κριτήριο.

Οι τρεις άξονες της Εθνικής Στρατηγικής

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική εκπονήθηκε από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας με συμβουλευτική υποστήριξη του ΙΟΒΕ και της EY. Οργανώνεται γύρω από τρεις άξονες: την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, τη στήριξη των νοικοκυριών με στεγαστικές δυσκολίες και τη διευκόλυνση της πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση. Ενσωματώνει και μέτρα που έχουν ήδη ανακοινωθεί ή εφαρμόζονται.

Πρώτος άξονας: αύξηση της προσφοράς. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι κλειστές κατοικίες. Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί την επισκευή τους, με τον όρο ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση. Μαζί με την τριετή απαλλαγή των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματος, στόχος είναι η μακροχρόνια μίσθωση να γίνει πιο ελκυστική από τη βραχυχρόνια ή από την αδράνεια.

Για νέα προσφορά, η Κοινωνική Αντιπαροχή αξιοποιεί αδρανή δημόσια ακίνητα για την ανέγερση κατοικιών, μέρος των οποίων θα αποτελέσει κοινωνικό απόθεμα. Πιλοτικές εφαρμογές έχουν ήδη ξεκινήσει σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται οι νέες φοιτητικές εστίες μέσω ΣΔΙΤ και η απλοποίηση της έκδοσης οικοδομικών αδειών, που αναμένεται να μειώσει τον χρόνο και το κόστος κατασκευής. Οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας και τα αυστηρότερα κριτήρια της Χρυσής Βίζας, που αποκλείουν πλέον τη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων, αποσκοπούν στην επιστροφή κατοικιών στη μόνιμη αγορά.

Δεύτερος άξονας: άμεση στήριξη. Η αύξηση της προσφοράς αποδίδει σταδιακά, γι' αυτό οι ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος στηρίζονται με μέτρα όπως η Ετήσια Επιστροφή Ενοικίου. Για τα νοικοκυριά πολύ χαμηλού εισοδήματος η στήριξη είναι πιο στοχευμένη και μακρύτερη, μέσω του Επιδόματος Στέγασης και του προγράμματος «ΚΑΛΥΨΗ», που καλύπτει για τρία χρόνια τη μίσθωση και την επισκευή κατοικιών. Για την αστεγία, οι Δομές Φιλοξενίας εξασφαλίζουν άμεση προστασία. Προγράμματα όπως το «Στέγαση και Εργασία» συνδέουν τη στέγη με την απασχόληση και την ψυχοκοινωνική υποστήριξη, με στόχο τη σταθερή επανένταξη των ωφελούμενων.

Τρίτος άξονας: ιδιοκατοίκηση. Εδώ το βασικό εμπόδιο είναι συνήθως η πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Γι' αυτό η Στρατηγική επεκτείνει προγράμματα όπως το «Σπίτι μου», με φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες που δανείζουν επιλέξιμα νοικοκυριά με χαμηλότερο επιτόκιο. Πρόκειται για το ίδιο εργαλείο για το οποίο το ΙΟΒΕ προειδοποιεί, στην ίδια έκθεση, ότι μπορεί να μεταφερθεί εν μέρει σε υψηλότερες τιμές.

Η Στρατηγική επιχειρεί επίσης να μειώσει το κόστος διατήρησης της κατοικίας, με προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης όπως το «Εξοικονομώ». Στο φορολογικό πεδίο, ο ΕΝΦΙΑ καταργείται σταδιακά για τις κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και μειώνεται συνολικά για τα φυσικά πρόσωπα. Ο φόρος γονικών παροχών μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού καταργείται, ώστε να διευκολυνθεί η μεταβίβαση εντός της οικογένειας, που στην Ελλάδα αποτελεί ιστορικά βασική οδό πρόσβασης στη στέγη.

Το στοίχημα της εφαρμογής

Το ΙΟΒΕ καταλήγει ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να απευθύνεται μόνο στα νοικοκυριά πολύ χαμηλού εισοδήματος, καθώς η επιβάρυνση εκτείνεται «βαθιά στα μεσαία εισοδήματα». Χαρακτηρίζει την Εθνική Στρατηγική, στον σχεδιασμό της οποίας συμμετείχε, «σημαντικό βήμα» για την αντιμετώπιση του ζητήματος.

Καθοριστική θα είναι η συστηματική παρακολούθηση. Το σύνολο των παρεμβάσεων θα παρακολουθείται μέσω ενιαίας ψηφιακής υποδομής, που θα επιτρέπει την αξιολόγηση και την έγκαιρη αναπροσαρμογή τους. Ο στόχος, όπως τον διατυπώνει το ΙΟΒΕ, είναι μια υγιής αγορά κατοικίας που στηρίζει την οικονομική δραστηριότητα και ταυτόχρονα ανταποκρίνεται στις ανάγκες των νοικοκυριών.

euro2day.gr